银川|2022年上海楼市有点微妙！银川

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来源：地产热点观察
2021年12月的二手成交肯定是破15000套，
我看到组数据截至12.20 ，链家签约了2602套，推测一下全月成交要3900套。
以链家约20%市占率看：上海二手成交19000套。
“破15000套”意味着上海楼市正式结束横盘。
换句话说，
上海楼市走向温暖。
但。这次的温暖更像是温柔的陷阱。
这个陷阱是由两个微妙点搭建成的
微妙一、骚动不安的房价
量的回升，带来的就是房价的骚动不安。
这种骚动，最害怕的莫过于链家网了。
我们神奇的发现，它的成交房源已经不再更新。（停在了12.13）
而且公布的11月成交数据仅仅1334套。
要知道，二手房成交触底的9月，链家网也释放出了1874套成交房源，
10月更是有3000+套成交房源露出。
这意味着：11月有60%的数据已经被它隐藏了。
我对这种明哲保身的做法，非常理解，甚至同情。
因为它的成交价已经成为上海房价风向标。
稍有不慎，引火烧身。
另外，我还梳理了挂牌数据。
这些符合二手核验价标准的低价房源也整体止跌，基本恢复了正常。
表现1：挂牌房源降幅大幅收窄。
11.22到12.21这一个月里，链家网有10825套房源一直处于在售状态。
它们房价变化是下跌0.45% ，与前3个月相比，降幅明显收窄。

表现2：降价房源占比明显下降。
与降幅收窄对应的是降价房源减少，
10、11月上海降价房源占比基本达到了1/3、1/4这个量。
而12月降价房源占比已经低于20%了，基本回归正常。

表现3：新、老降价板块集体止跌。
上海这轮跌价最先是从传统学区房板块开始的，比如潍坊、洋泾、江宁路、七宝、春申、长桥等。
后来逐步扩散，新的降价学区板块以及非学区板块也陆续涌现，比如御桥、新桥、上海南站、长风等。
而如今这些板块降价房源占比都在减少，集体止跌。

不止上述这些板块，我们监测的122个挂牌量比较大的板块，
其中12月降价房源占比走低的高达93% 。
降价板块减少成了大趋势。
目前降价比较严重的主要是一些新盘供应量很大的片区，比如临港万祥镇、东外滩。
以及动迁房扎堆的片区，比如闵浦。
这些多是供应结构导致的，对整体楼市趋势影响较小。

微妙二、越来越近的房地产税。
【银川|2022年上海楼市有点微妙！】一切与“稳房价”相违背的市场隐患，都会迎来利空的冲刷。
从这个角度看，上海成为房地产税深化试点城市的概率越来越大。
对于房地产税，很多人都有不同猜想，甚至在今年11月-12月各种说法甚嚣尘上。
我对这些人的政治智商表示担忧。
如果房地产税拖延出台甚至中断，为何各大媒体会以《财政部：做好房地产税试点准备工作》的标题来报道一个视频会议？

当然很多人会说，在这个财政会议中，对2022年的10项工作规划里并未出现”落实房地产税“的字眼。
但我更想说：如果是城市试点执行，更多的矛盾焦点下沉到了城市这个层面。在这里存在着纠结和博弈。确实需要时间去抉择和触发。

银川|2022年上海楼市有点微妙！

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