可能在很多人的观念里 ， 房价之所以快速上涨 ， 是市场上的钱都流进了房地产中 。 比如房改之前 ， 1990-2000年的M2增加8倍 ， 物价CPI上涨了101% ， 但住房市场化后 ， 2001-2018年的18年时间 ， M2增长11.5倍 ， 物价上涨却不足50% 。
反观房市这边 ， 过去20年时间 ， 全国住房均价从1854元上涨至8542元；个人房贷余额从1.6万亿元增至21.9万亿元 ， 增幅达13.7倍；商品房销售面积更是从1987年0.3亿平米 ， 攀升至2017年的16.9亿平米 ， 30年增幅56倍 。 易居丁祖昱数据 ， 去年全国商品房销售面积达到18.3亿平方米 ， 销售额达到18.7万亿 ， 双双创下新纪录 。
归根结底 ， 这些年市场“广开财路” ， 个人房贷、公积金贷款、房企融资、开发贷、信托、公司债 ， 甚至消费贷、经营贷 ， 各种渠道的资金都涌入楼市 ， 市场才会像脱缰野马般一路飞驰 。 但时间一久 ， 必然会带来副作用：日益升高的居民杠杆率 ， 人们的购买力逐渐缩小；房企负债率创新高 ， 偿债压力如滚雪球越滚越大；还有各城市的房价与收入严重脱钩 。
如今一切都变了 ， 去年下半年开始 ， 从高层到地方再到银行 ， 自上而下对待市场的态度都发生转变 。 简单一句话 ， 不能再任由钱流进楼市 ， 必须把高速扩张的“窗户”关上 。
回溯过去一年 ， 楼市的地毯式扫荡 ， 已经见成效了
首先 ， 房价真的跌了
据中指院1月4日公布数据 ， 2021年全国百城新房价格累计上涨2.44% ， 创近六年新低 。 不止机构 ， 还有官方数据 ， 统计部门显示 ， 从9月开始 ， 70大中城市房价连续3月下降 ， 以11月数据为例 ， 二手房下跌城市占比90% ， 销售均价9597元/平 。
其次 ， 房企业绩惨淡
在目前公布去年业绩目标的32家规模房企中 ， 只有6家完成销售目标 ， 平均业绩完成率不到九成 ， 大家熟知的碧万融均没有完成目标 。 虽然2021年楼市的销售数据创下历史 ， 但并不意味着开发商的生存环境会转好 。 接下来的时间 ， 除了面对降负债的任务外 ， 还有越来越高的欠款要还 ， 越来越多的房子要卖 。 毕竟百城库存已经超出6亿平 ， 房企也不敢拿地了 。
导致楼市降温 ， 房企业绩压力的原因无他 ， 是楼市调控动真格了
中原地产数据显示 ， 2021年楼市调控累计651次 ， 同比涨幅33% ， 再辅助一系列创新性手段：三道红线控制房企负债规模、房贷集中管理设置对公、个人购房者的贷款上限、热门城市二手房价格官方管控 。 各种措施下来 ， 楼市的资金面越来越紧 。
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