对于这个预测来说 ， 可以说不是完全准确 ， 毕竟在过去的这些年里 ， 楼市几乎呈现出“普涨”的局面 。 即使是那些三四线城市 ， 房价依旧处于上涨趋势 。 这意味着王健林的预测错了吗？实际上 ， 对于这个预测来说 ， 放到现在无疑是最合适的 。 因为对于现在来说 ， 楼市已经出现了“普跌”的局面 ， 使得住宅也逐渐回归居住属性 ， 很多投资者都开始退出房地产行业 。
在这样的情况下 ， 未来城市的房价 ， 将由流动人口决定 。 毕竟在房地产行业当中 ， 一直流传着这样一句话：“短期发展看经济、中期发展看土地、长期发展看人口 。 ”对于房地产行业来说 ， 人口基数无疑是最重要的 ， 毕竟购房需求才是决定房价涨跌的根本因素 。 而对于现在来说 ， 我国的城镇化率已经达到了63.89% 。 这也就意味着我国的城镇化率已经进入到下半场 ， 而城镇化的发展方向也发生了改变 ， 不再是农村人口涌入到小城市当中 ， 而是小城市人口逐渐流入到大城市当中 。
这样的情况下 ， 小城市的人口就会逐渐流失 ， 使得小城市的购房需求不断减少 ， 这样的情况下 ， 小城市的住宅流通性也会变差很多 ， 最终出现“供大于求”的局面 ， 使得这些三四线小城市的房价没有太大的上涨空间 。 而对于那些大城市来说 ， 随着流动人口的不断加入 ， 购房需求还会持续增加 ， 使得住宅供不应求 ， 房价还有较大的上涨空间 。
而经济学家马光远也曾对楼市进行预测：“未来的楼市只会有三个20% ， 即20%的城市、20%的房企、20%的楼盘 。 ”在马光远看来 ， 未来房地产行业还是可以投资的 ， 只不过只有少部分城市的优质住宅 ， 才具有投资的价值 。 毕竟目前我国住宅已经出现了过剩的局面 ， 使得大多数城镇家庭都已经满足了居住需求 。
根据央行给出的数据显示 ， 我国城镇居民拥房率已经达到了96% ， 这也就意味着城镇家庭大多数都已经拥有了自己的房子 ， 不再需要买房居住了 。 这样的情况下 ， 楼市的购房需求就会减少很多 ， 再加上调控政策不断收紧 ， 使得住宅逐渐回归居住属性 ， 未来楼市的购房需求减少是必然发生的事情 。
因此 ， 只有那些品质较高的住宅 ， 才会受到人们的欢迎 。 毕竟随着人们收入水平的不断提高 ， 越来越多的家庭注重房子的品质 ， 甚至很多家庭都已经开始更换改善型住宅 ， 就为了更好地居住体验 。 因此 ， 对于这些品质较好的住宅来说 ， 还有投资的价值 。
从这我们就可以看出 ， 楼市分化的局面已经非常明显 。 而王健林给出的预测主要是城市之间的分化 ， 而马光远给出的预测 ， 则是住宅之间的分化 。 只有那些热点城市和优质住宅 ， 才会具有较大的升值空间 。 其他的城市住宅 ， 都将失去投资价值 。 因此 ， 2022年不买房的话 ， 5年后那些热点城市和优质住宅将会变得更买不起 ， 而对于那些小城市普通住宅来说 ， 购买时会更加轻松 。
【房价|2022年不买房，五年后是买不起还是随便挑？王健林马光远看法一致】对此而言 ， 你有何看法呢？
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