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1月20日 ， 央行公布了最新的贷款市场报价利率 ， 也就是我们常说的LPR ， 其中1年期LPR为3.7% ， 5年期以上LPR为4.6% 。 其中影响房贷的是5年期以上贷款市场报价利率 ， 原来的5年期以上贷款市场报价利率为4.65% ， 这次降低可以让房贷利息有所减少 。 那么 ， 贷款市场报价利率的下调会给楼市带来一波红利吗？我认为不可能 ， 主要有这3点 。
第一 ， 首付
限制购房者的不仅仅只有房贷 ， 还有首付 。 首付是买房的第一个限制条件 ， 首付虽然只有购房款的30% ， 但以现在的房价来看 ， 没有个几十万是无法解决的 。 以当前主要购房群体的收入来看 ， 没有个十年左右的积累 ， 是无法凑够首付的 。 贷款市场报价利率下调 ， 并不会起到降低首付的作用 ， 也就无法让这些连首付都没有的人去买房了 。
【首套房|央行下调LPR，能给楼市带来一波红利吗？这3个原因告诉你】第二 ， 利息减少有限
虽然贷款市场报价利率的下调 ， 会减少房贷利息 ， 但是减少得非常有限 。 以100万的房贷 ， 贷款30年 ， 等额本息的还款方式为例 ， 采用4.65%的贷款市场报价利率 ， 需要缴纳的利息是856292.51 元 ， 月供为5156.37 元；采用4.65%的贷款市场报价利率 ， 需要缴纳的利息是845519.73 元 ， 月供为5126.44 元 。 利息只减少了10773.2元 ， 30年的利息却只减少了1万多一点 ， 几乎可以说是没有减少 。 即使是人们当前最关心的月供 ， 也只降低了29.93元 ， 月供压力并没有降低 。 只是减少这些利息是无法刺激购房者的购买意愿的 。
第三 ， 房企急需回款
房企当前急需回款 ， 这是因为债务问题是当前房企需要面临的最大问题 ， 从恒大退租深圳总部这件事来看 ， 房企当前的债务压力非常巨大 。 虽然这几年房企的负债率有所下跌 ， 但每年的还债压力依然巨大 。 过去的一年多 ， 为了应对“三条红线” ， 不少房企将储备的现金都偿还了债务 ， 销售额成为了最重要的现金来源 ， 但2021年的销售爆冷 ， 让房企的还款任务无法完成 。
再加上在2021年10月13日的全国人民代表大会常务委员会上《关于授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作的决定》中提到了房地产税试点 。 以前上海和重庆的试点推行房产税针对的是住宅 ， 主要纳税人是购房者 。 而这次的试点工作推行的房地产税征收范围更广 ， 包含了居住用和非居住用等各类房地产 ， 房地产税的纳税人也包含了土地使用权人、房屋所有权人 。 在房子售出之前 ， 土地使用权和房屋所有权是归房企所有的 ， 这就使得购房者和房企都成为了房地产税的征收对象 。 房地产税的试点实施会让房企的现金储备再次降低 ， 还债压力再次提升 。
如果仅仅依靠房贷利率下调所带来的销售 ， 是完全满足不了房企的回款需求 ， 因此 ， 房企为了加速回款 ， 就会降价出售 。
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