租赁|未来能否占有一席之地？走出误区，了解真正的公寓租赁

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最近城市全面解封，朋友圈里一些卖房的置业顾问和中介又活跃了起来，有卖别墅的、有卖高层住宅的，还有卖公寓的，之前加的一个闲聊群居然也有人在讨论公寓，话题无非是购买公寓咋样、是否还有前景，虽然对于讨论者的真实想法不一而知，只是让我突然想起了去年西咸新区某火到排长队抢购的公寓项目，对于大多数有住房需求的普通人，公寓似乎是一个大概率被遗忘的名词，提到公寓，可能大多数人脑海中闪现出包括“小面积、无产权、不能落户、没有学区、生活成本高”等等关键词，在绝大多数人眼里，普通人买公寓就是缴纳智商税（投资者炒房客除外），包括本人在内，在住房的选择上，也不太倾向于公寓，但是公寓就真的一无是处吗，其实很多印象是我们的一些错误认知。有必要了解下公寓的“真正面目” 。

【租赁|未来能否占有一席之地？走出误区，了解真正的公寓】
1、公寓的概念与发展
由于之前并没有关于公寓的国家标准和规范，《住宅设计规范》里面对于公寓是这样描述的:为特定人群提供独立或半独立居住使用的建筑。一般以栋为单位配套相应公共服务设施。 2020年11月，中国工程建设标准化协会发布了《公寓建筑设计标准》，虽然只是行业标准，这也预示着公寓也会逐渐形成一套标准化体系。标准里面关于公寓的概念：满足居住基本生活需求并提供公共生活与服务空间和设施，由专业化机构集中运营管理的租赁性建筑，还提到公寓建筑一般指租赁性质的居住建筑，兼有公共建筑属性。可以看出，无论是规范还是标准，里面对于公寓的定义都定位于公共服务设施，具有公共建筑的属性，这也就是之前的很多公寓建设标准都是按照公建标准执行。

针对不同的建设条件，公寓建筑通常具有以下几个特点
（1）提供满足居住者基本生活使用需求的装修的生活居住空间；
（2）相对完善的公共设施，或配备一定的公共活动空间；
（3）完善的安防等设备与设施；
（4）专业化机构运营的物业管理，并可提供多样化与个性化服务，如提供保洁服务；
（5）具有良好居住性能水准和居住环境水准的室内外生活环境。
公寓与住宅的本质概念区别：
（1）住宅的两个关键概念“房子”和“家庭” 。规范主要是按照家庭的居住使用要求来规定的。未成家前或离散后的单身男女以及孤寡老人作为家庭的特殊形式，居住在普通住宅中时，其居住使用要求与普通家庭一致的。作为特殊人群，居住在单身公寓或老年公寓时，应另行考虑其特殊居住使用要求。公寓经常以其居住者的性质冠名。包括学生公寓；运动员公寓；专家公寓；外交人员公寓；青年公寓；老年公寓。
（2）公寓中的居住者的人员结构相对住宅中的家庭结构简单，而且在使用周期中较少发生变化。住宅的设施配套标准是以家庭为单位配套的，而公寓一般以栋为单位甚至可以以楼群为单位配套。例如，不必每套公寓设厨房、卫生间、客厅等空间，而且可以采用共用空调、热水供应等计量系统。
2、公寓的分类
按照《公寓建筑设计标准》，公寓可根据使用人群的不同，分为青年公寓、老年公寓和人才公寓等；根据管理方式的不同，分为普通长租公寓和服务式公寓等。而按照用地性质及用途分类，公寓一般分为住宅式公寓、商业公寓和酒店公寓。

租赁|未来能否占有一席之地？走出误区，了解真正的公寓

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