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宁波|38个重点城市平均薪资9739元，有多少人能买得起房？( 二 )

恒大宁波


沃顿商学院教授认为未来2~3年通胀会持续 大宗商品还会面临巨大压力
房地产和股票市场一直都是最大的蓄水池 ， 80%以上的国家房价都出现了不同程度的上涨 ， 美国平均房价涨幅达到了23% ， 南非、新西兰、土耳其、加拿大、澳大利亚、韩国、日本等国家房价都出现不同程度上涨 ， 重点城市房价涨幅更是高攀50% 。
全球房价都出现了上涨 ， 国内的房价不出现上涨 ， 钱流到哪里去？正如潘石屹所说的 ， 难道要流到老百姓的生活用品里面去吗？这样老百姓的生活压力不就更大了 ， 如果流向房地产可以冲淡其他生活用品的通胀 。
作为普通人站在不同的角度 ， 得出来的结论会形成很大的区别 ， 公有公的道理 ， 婆有婆的道理 。

从事房地产行业研究专家如何看待此问题 ， 以150万房产为例 ， 到2025年可值多少钱 ， 两位专家给出了答案 。
马专家和冯专家看法一致 ， 短期谁说房价要大涨还是大跌 ， 那一定是博人眼球的总体来看 ， 房地产主要往三个方向走：
1、资金方面
房地产不仅仅是发展自身的经济 ， 房地产作为火车头拉动几十个行业同时增长包含了钢铁、混凝土、家私电器、家具、陶瓷纺织等各种各样的经济在内 ， 所以房地产一直是经济的主体 。
2021年对房地产市场做出了全方面的管控 ， 三道红线、两道红线限制了资金流入房地产 ， 这样做就是为了控制房地产 ， 适应其他公共资金的投资 ， 无论是开发贷房贷本身还是有一定的保障额度 ， 能支撑整个房地产持续健康的发展 。
控制了资金流入房地产就等于控制了房价涨幅 ， 老百姓会观看市场的变化 ， 再考虑要不要买房 ， 正如开头所说的 ， 谁也不愿意看到自己买的房产出现掉价 。

2、住房需求 ， 如今的房地产市场需求量还高吗？如果没有投资者的存在需求量 ， 真没有大家想象中的高根据数据显示2017年国内房地产投资比例达到75% ， 2020年房地产投资比例已经不足40% ， 2021年房地产投资比例进一步的下滑 ， 更多的人都是倾向于刚需以及置换为主 。
住房才会产生需求的 ， 老龄化率在攀升 ， 60岁以上的人口共计2.64万人 ， 占比总人口的18.7%；65岁以上的人口达到了1.9万人 ， 占到总人口13.5% ， 60岁及以上人口同比增长5.44% ， 全国16个省份 ， 65岁及以上人口超过500万 ， 6个省份老年人口超过1000万 ， 根据各大机构的预测 ， 2050年我国的老龄化人口将会攀升至34.1% 。 出生人口在下降 ， 2021年全年总人口比2020年增加了48万人 。 20210全年出生人口1062万人 ， 人口出生率仅有7.52‰， 比2020年出生人口下降1‰ ， 全年死亡人口1014万人 ， 人口死亡率7.18‰ ， 自然人口增长率仅有0.34‰ 。
虽然国内的城镇化率还能持续上涨 ， 但是城镇化率的进程还在开始缓慢进行中 。

3、土地成本 ， 根据2020年统计的数据显示土地开发成本占到了总开发成本的48% ， 高端小区占到60%~70% 。
目前受限18亿亩耕地红线 ， 由于大城市人口集中土地资源是缺一二线城市 ， 整体的房价依旧是处于较高的位置 ， 而三四线城市 ， 土地储备 ， 人口稀缺会出现有价无市的局面 。
综合来讲 ， 平均房价每年涨幅不超过GDP增速是一个合理的阶段 ， 平均房价每年的涨幅增速为5.5% ， 如今150万的房产到2025年大概能涨到195万 ， 这只是理想状态 ， 也就是大城市的房产 ， 如果三四线城市的房价150万 ， 2025年可能会跌至100万 。
房地产市场的发展不能出现大幅度上涨 ， 也不能出现大幅度下跌稳定 ， 房地产发展才是楼市调控的理想方向.

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