2021年对房地产行业来说是风云诡谲的一年，无论是拿地额、销售额，还是行业融资，都出现了不同以往的变化。前松后紧、高开低走是2021年融资情况的整体走向，上半年与下半年大相径庭，特别是四季度的大幅波动，不仅改变了2021年行业表现，也必将影响2022年行业的发展走向。
政策走向
审慎管理主线不变，边际放松适度回调
全年围绕“房地产金融审慎管理”这一主线，同时利用“打补丁”与“修正”进行完善，形成了既抑制房企过度借贷、又满足合理融资需求的政策体系。“补丁”政策主要在上半年释放，如3月银保监会要求加强经营贷的管理，严防经营贷违规流入房地产领域，同时多地下发文件要求严查经营贷流向；5月基金业协会叫停了基金子公司对房地产的非标融资项目等，均是之前融资严管政策的延续和补充。
上半年的收紧态势成效显著，但由于部分金融机构存在政策误读的情况，因此在让一批问题企业风险暴露的同时，也误伤了一批正常经营的企业。下半年的政策做出了及时响应，以调整、修复、矫正为主，对融资进行弹性回调的指导，如倡导金融机构满足房企合理融资去、鼓励收并购类债券发行等，均释放了融资边际放松的积极信号。年末融资规模触底回暖表明修复类政策已经起效，因此预计2022年房地产融资政策仍将延续“保持收紧”和“边际放松”的特征，以期在压缩行业杠杆水平的同时，满足维持行业平稳发展的资金需求。
表：2021年融资政策摘要
资料来源：中指研究院整理
融资规模
月度融资前松后紧，全年总额大幅收缩
2021年1-12月，房地产行业共实现非银类融资17652.2亿元，同比下降26.3%，行业融资收紧态势显著。其中信用债全年融资5490.3亿元，海外债发行2682.9亿元，信托融资5452.7亿元，ABS融资4026.3亿元。信用债、信托成为融资主力渠道；除ABS外，其余融资渠道同比均出现不同程度下滑，导致总规模出现大幅下降。
数据来源：中指数据CREIS
从单月情况来看，2021年上半年走势与上年同期相近，开年融资情况良好，其中1月融资2664.6亿元，占到全年的15.1%，为年度最高，二季度进入平稳期；上半年融资总额占到全年的62.9%，高出上年同期近12个百分点。
6、7月再度出现年度融资小高峰，但受8月头部房企流动性风险事件影响，市场对行业信用开始持审慎态度，导致当月融资规模断崖式下跌至千亿左右，环比几近腰斩，房企融资提前入冬。
9月开始，房企海外债市场出现大幅波动，海外评级机构连续下调房企级别或展望，导致投资者信心严重不足；金融机构存在对前期信贷政策的误读，导致信贷端处于过度收紧状态；同时经营端受预售资金严监管、销售下行影响，经营性资金回笼速度放缓，部分房企陷入流动性危机。多重因素叠加下，行业信用快速消退，10月融资规模再度对折，仅实现融资532.0亿元，为1月的20%。
10月开始监管连续发声，称应满足房企合理融资需求，同时释放多项边际利好政策。受此影响，融资压力得到部分缓解，特别是信用债发行快速回升，及时弥补了融资缺口。11、12月融资规模触底回暖，但仍未破千亿。8-12月5个月共融资3031.0亿元，仅占全年总额的25.6%。
从同比增速来看，行业融资规模自3月起即为负增长，其中11月达到谷底，同比下滑71.6%。
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