【 华尔街秃鹫|「华尔街秃鹫」误食的恒大资产：员工停薪 楼盘滞销 二手房折价】「如果我们不能接管用于违约担保的（恒大）资产，那将是玩忽职守。」全球最大的不良资产管理公司「橡树资本（Oaktree Capital）」日前高调地介入恒大的流动性困局。该公司的创始人兼董事长、被称为「华尔街秃鹫」的霍华德-马克斯(Howard Marks)日前公开发表了以上言论，以强调其维护旗下基金投资者权益的决心。
但36氪「未来地产」调查发现，对于橡树资本而言，恒大相关担保资产的修复及再出售困难重重，获得回报遥遥无期。
橡树资本名义上已经接管的恒大项目是位于江苏启东的「海上威尼斯」。公开资料显示，橡树资本亚太区联席主席陈瑞峰（RAYMOND CHAN），已于2021年10月9日成为启东衡美置业有限公司的法定代表人，该公司是海上威尼斯项目的开发建设运营主体。
恒大启东威尼斯项目
多家媒体援引橡树资本相关人士的表态称，接管主体公司后，海上威尼斯项目已经重启预售。但有项目销售人员对36氪未来地产表示，目前售楼处员工处于停薪状态，在售期房仅有一栋，由于恒大陷入违约困境，开售后没有任何成交。其中，海上威尼斯官方客服电话转接的一位销售经理表示，他在半年前就已经从该公司离职。
公开资料显示，海上威尼斯项目上一次取得预售证是在2021年5月，共推出四栋楼盘、1086套房源，最高销售价格不超过11640元/平方米，实现了部分去化，但进入下半年恒大出现债务危机后，就被当地主管部门暂停。
据当地的房产经纪人介绍，去年9月至今，海上威尼斯的存量二手房每平米下跌约2000-3000元左右，根据楼层、观景程度不同，目前二手房在售均价为每平米6500元至10000元不等。
恒大启东威尼斯项目规划图
另据一位恒大方面的知情人士透露，尽管海上威尼斯的主体公司股权已经归属于橡树资本，但当地政府主管部门及恒大不愿拱手相让，三方仍在协商沟通中。这一说法并未获得恒大或橡树资本方面的证实。
「这是常规操作。」霍华德-马克斯对外解释这笔风险极高的跨境投资称，「恒大愿意担保，而我们也经过了多次论证及评估，最终决定提供贷款。」
根据橡树资本在1月底致投资者的一封信透露，2021年初橡树资本向恒大总计提供了约10亿美元的担保贷款，约占相关担保资产估值的60-70%。其中注入海上威尼斯项目的贷款金额约4亿美元，注入香港元朗凡尔赛宫项目的金额约6亿美元。橡树资本预计，接管两处担保资产并修复出售后，公司将获得2亿美元的投资回报并收回全部贷款本金。
目前看，这笔投资的回报周期并不可测。江苏启东当地住建局人士对36氪「未来地产」表示，目前全市严格执行商品房预售资金监管政策，即使恒大海上威尼斯有成交，也要参照相关资金监管要求，不能任由开发商挪用。
据了解，当地预售资金监管采取固定计价模式，重点监管资金标准为毛坯房每平米2000元，成品房每平米3000元，按工程进度予以拨付。这意味着开发商全额回收预售款，需要等到项目竣工并完成不动产首次登记两个月后。
至于香港元朗项目，恒大也在争取控制权，公司曾在1月26日公告称，若干附属公司的资产被委任资产接管人，资产为公司附属公司于2021年1月签署的一项本金约5.2亿美元融资交易的担保，该等资产为位于香港元朗的一块拟用于住宅的未开发土地。公司正与贷款人就该事项的解决方案进行积极讨论，以期达成和解，从而使集团的回报最大化。相关担保责任处理完毕后，如该等资产有剩余价值，将优先用于境外运营。
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