图3：融御142~148㎡四室户型
户型不好 ， 精装来凑 。 产品精装交付标准较高 ， 厨卫品牌为博世、汉斯格雅、唯宝 ， 赠送嵌入式冰箱、垃圾处理器、净水器、蒸烤一体机、凉霸 ， 装修标准达3500~4000元/㎡ ， 北京市区里配置这样标准的项目单价至少8万元/㎡+ 。
图4：精装交付客厅
图5：精装交付厨房
图6：精装交付卫生间
最近有客户留言很纠结融御是否还有升值空间 ， 是否要退房购买其他项目 。 他购买的是融御小户型产品 ， 价格是6.1万元/㎡左右 ， 相比于目前成交均价6.5万元/㎡已经算是合适的了 。 但是因为户型比较差 ， 得房率较低 ， 觉得居住体验不好 ， 想退掉融御后购买台湖万科东望 。 其实长远看 ， 运河核心区板块价值肯定是要优于台湖板块的 ， 如果实在接受不了融御的户型 ， 建议可以再多看看周边的二手房 。 目前台湖受到学区、轨道利好的这股妖风还未过去 ， 价格上涨的较快 。 建议尽量还是不要乘着快速上涨的东风买房 ， 可以冷静地和家人讨论讨论 ， 2022年买房以稳为主 ， 万一突遇一个政策再打压下来就得不偿失了 。
02京贸国际城：高密度现房大型社区 ， 价值衡量混乱
京贸国际城产权剩余年限45年左右 。 京贸国际城也是个鼎鼎有名的项目了 ， 它在上世纪90年代取地 ， 距离今天已经约25年了 ， 当时拿地的成本价不到2000元/㎡ 。 京贸国际城拿地虽早 ， 但却迟迟未开工建设 。 直到2007年《中华人民共和国城市房地产管理法》做了修订 ， 在第三章第26条中规定了土地闲置费、满两年未动工无偿收回土地使用权的条款 ， 京贸国际城才开始开工建设 ， 并于2010年1月首次开盘 。
图7：京贸国际城外立面
京贸国际城是个大社区 ， 新房、二手房都有 ， 新房价格涨幅大 ， 升值空间压缩 。 京贸国际城项目分东、西两个区块 ， 总占地面积20万㎡ ， 住宅建筑面积70万㎡ 。 目前在售的新房现房是西区 ， 因为开发商惜售 ， 导致虽已过去10年 ， 仍有新房在售 ， 售价也是越来越高 。 项目整盘的成交均价从2010年的1.9万元/㎡上涨至2021年6.5万元/㎡ ， 房价10年间翻了3番 。 目前京贸国际城东区二手房成交价格在5万元/㎡ ， 二手房热销集中在套总价450万左右的两室户型 。 因为项目自身二手房源较多 ， 内部竞争激烈 ， 同时项目二手房与新房有接近1.5万元/㎡的差价 ， 这使得新房升值可能将受到严重压缩 ， 如遇市场行情较差或者急于出手的情况 ， 价格谈判可能将不具备任何优势 。
社区为高密度现房 ， 即买即住 。 小区在售的西区一共13栋楼 ， 有10栋已经交付并入住 ， 目前剩余3栋楼在售 ， 精装、毛坯现房都有 ， 即买即住 。 项目共计4247户 ， 户型包括58㎡一居~159㎡四室 ， 小户型居多 ， 整体居住密度较高 。 社区内部配套较好 ， 设有景观水系 ， 同时设有羽毛球场、篮球场、花园、凉亭、儿童游乐场地等 。
图8：京贸国际城水系
图9：京贸国际城绿化情况
项目户型较多 ， 目前在售大户型产品力较差 ， 小户型产品力适中 。 图10纯南向78㎡的一居室十分宽敞 ， 得房率78% ， 但是这个户型一居室总价在500万左右 ， 功能性较弱 ， 性价比较低 。 同样的总价下 ， 周边有太多两居的二手房可选 ， 在大量二手房竞争下 ， 未来这种高总价一居室出手难度可能也比较大 。
图10：京贸国际城78㎡一室
图11边户92㎡两室户型产品力较好 。 它拥有大户型才有的半独立玄关位 ， 虽然有些浪费面积 ， 但是仪式感拉满 。 南侧双卧室采光较好 ， 居住舒适度高 。 客厅朝东 ， 虽不是南北通透 ， 但是采光面较足 。 厨房西侧非承重墙 ， 可以打通改造 。 只是户型卫生间面积较小 ， 同时户型面积超过90㎡税费有所增加 ， 经济性略差 。
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