华润万象生活在管面积达到4亿平方米的“小目标”
在宣告收购中南服务之前，华润万象生活于2022年1月5日刚刚宣布，计划收购禹洲集团旗下禹洲物业服务有限公司的全部已发行股本，收购代价不高于10.6亿元，交易完成后，预期将交付的在途面积及合约面积总和约为1048万平方米。
加上中南服务的5147万平方米在管面积规模，也就是说，华润万象生活开年的两笔收购，将为其带来逾6000万平方米的新增在管面积。
不仅是规模的迅速扩大，在布局方面，中南服务的业务布局主要在江苏、山东、浙江、四川等省份，也将弥补华润万象生活的布局短板区域。对此，克而瑞物管点评称：“中南服务的在管面积，将成为华润万象生活的重要补充。华润万象生活具备稀缺的商管标签，但在住宅项目的拓展上稍显逊色。”
【 华润|接连鲸吞两家大型物企，华润万象生活开年“买买买”意欲何为？】根据华润万象生活财报披露，截至2021年上半年，其住宅物业管理服务的在管建筑面积为1.2亿平方米，较2020年12月31日仅增加1530万平方米，这样的增量在头部物企中并不算出众。中南服务目前有超过5000万平方米的在管面积，将极大扩充华润万象生活在华东区域的“存在感”。
根据此前克而瑞物管发布的《2021中国物业服务企业管理规模榜TOP100》，华润万象生活在管规模约1.4亿平方米，叠加中南服务的在管规模贡献，并购成功后整体在管规模或将在2亿平方米左右，迈入在管规模TOP15行列。
事实上，作为华润系在物业板块的上市平台，华润万象生活于2020年年底在港交所上市，上市后，华润万象生活就显现出强烈的规模诉求，并且立志于跻身物管行业第一梯队。
2021年年初，华润万象生活总裁喻霖康在接受媒体采访时对外宣称，到2025年，公司总体管理面积要达到4亿平方米，第三方外拓面积要达到50%。
在扬言“4亿平方米”目标后，喻霖康也表示：“我们要加大第三方拓展力度，另外也要抓住窗口期，寻找一些优质的可以并购的标的，来做大规模。”
不过，上市一年后，华润万象生活鲜有大规模并购，这也令其今年年初的这两单大手笔并购更为引人瞩目。摩根大通发表研究报告指出，虽然华润万象生活于2020年12月上市后一年缺乏并购活动，但今年以来意外地有两宗大型收购，包括禹洲物业服务和中南服务。对于收购中南服务，摩根大通认为价格合理，并将继续“点燃”华润万象生活的并购势头。
央企、国企或成物业并购“新主角”
在以往物业并购的案例中，多是以民营企业推动为主，少有国企、央企的身影。据中物研协统计，2021年行业共有29家上市物企发起53项收并购，并购金额达355.88亿元，其中具有央企国资背景的参与方仅有3家，发起5项收并购，并购金额仅4.56亿元。
而今年开年，华润万象生活两笔闪电式并购也或将拉开物业赛道上国企收并购的大幕。
一方面，物业赛道上越来越拥挤，呈现强者恒强的态势，一些小规模的房企分拆物业上市难以获得理想估值；另一方面，很多房企本身面临短期流动性紧张的难题，上市的等待时间较长，而出售资产则能够解燃眉之急。
此外，在政策端口来看，目前，针对并购的融资有“开闸”态势，随着招商蛇口试水首笔并购票据，在政策的鼓励和支持下，未来更多的央企、国企或将试水并购类的融资。
克而瑞机构分析师朱一鸣、汪慧指出：“在监管层和政策指引下，一些政府鼓励、借款方大力支持项目的收并购会率先展开。国企、央企将成为市场接盘主力军，一些经营稳健、资金面良好的民企也将参与抄底。”
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