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宝龙地产|宝龙地产大举拿地扩张、短债压力巨大、利润指标有疑点( 二 )

宝龙地产净利润


虽然频频大手笔花钱、补充土储 ， 但是宝龙地产的销售去化速度 ， 却远不及其拿地速度 。
数据显示 ， 2011年至2020年间 ， 宝龙地产新增土储总面积3856.28万平方米 ， 但累计销售仅2033万平方米 。
这10年期间 ， 除了2012年、2015年两个年份 ， 宝龙地产新增拿地面积小于当年销售面积之外 ， 其余年份新增拿地面积均大于销售面积 。
也就是说 ， 宝龙地产迟迟未能突破千亿规模 ， 根本原因在于其销售去化表现不佳 。
大举拿地却不能尽快转化为销量 ， 这势必会造成宝龙地产的债台高筑 。
而如今行业整体销售疲软 ， 在这种背景下 ， 宝龙地产或将更加艰难 。
利润指标出色有疑点
不过 ， 值得一提的是 ， 宝龙地产的盈利表现却不错 。
2021年半年报显示 ， 宝龙地产的净利润为50.77亿元 ， 同比大增45.28%；归母净利润为39.08 ， 同比大增76.06% 。
要知道 ， 去年同期 ， 宝龙地产的毛利为72.92亿元 ， 增幅仅为14.61% 。
而宝龙地产的净利润、归母净利润大增 ， 主要还是靠\"操作\" 。
半年报显示 ， 2021年上半年 ， 宝龙地产在投资物业\"公允价值变动损益\"科目这一项上 ， 获得了11.77亿元的收益 ， 相当于两成的净利润 。
以公允价值入账 ， 使得宝龙地产不仅可以通过\"公允价值变动损益\"来增加账面利润 ， 还能够使得公允价值与成本价之差额部分被计入股东权益 ， 净资产规模扩大 ， 负债率也就降低 。
也就是说 ， 宝龙地产通过这一招 ， 既增厚了利润 ， 还降低了负债率 ， 一举两得 。
而宝龙地产显然是尝到了甜头 ， 就在去年8月 ， 宝龙地产曾公告称 ， 拟分拆宝龙房托基金在港交所主板独立上市 ， 也就是要发行REITs 。
这一招也能够取得一举两得的效果 ， 首先能使得宝龙地产快速回笼资金 ， 还能够带来净利润的大幅增长 。
去年上半年 ， 招商蛇口的\"蛇口产园REIT\"成功上市 ， 为其到来了税后收益14.58亿元 。
如此看来 ， 宝龙地产的\"小心思\"还真不少 。
而在归母净利润方面 ， 也隐藏着宝龙地产的操作 。
去年上半年 ， 宝龙地产归母净利润76.06%的增幅 ， 不仅是靠\"公允价值变动损益\" ， 还靠了对少数股东损益的\"挤压\" 。
近年来 ， 宝龙地产的少数股东权益持续增加 ， 去年上半年较2020年底的150.6亿元增加了近30个亿 ， 达到了179.95亿元 。
受此影响 ， 去年上半年 ， 宝龙地产的少数股东权益占所有者权益的比例 ， 已经达31% 。
而在同一时间 ， 宝龙地产的少数股东损益同比下降7.59% ， 达11.5亿元 ， 占所有者权益比例为22.65% 。
也就是说 ， 宝龙地产靠着\"明股实债\" ， 来调整净利润的分配 。
由此看来 ， 宝龙地产的各种风险和问题 ， 愈发明显 。


原文作者：梁华梁
编辑：王婷妍

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