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近段时间 ， 以恒大债务危机为标志的房地产寒冬愈演愈烈 ， 大部分房企销售额普遍出现下降 。 种种迹象表明 ， 房地产行业的巅峰时代已经一去不复返 。 克而瑞研究中心发布的最新报告显示 ， 进入2022年第一季度后 ， 国内百强房企中销售业绩同比下滑的比例高达9成 ， 其中有2成房企销售额降幅为30%到40% ， 还有近4成房企降幅超过40% 。
【万科|房地产已过巅峰！2022第一季度4成企业营销降幅超40％，万科下跌过半】
以下跌过半的万科为例 ， 其1月份完成签约的销售面积仅为210.6万平方米 ， 合约销售金额达356亿元 ， 较去年同期锐减50.19% 。 紧随其后的则是融创 ， 1月份销售额仅为279.2亿元 ， 同比降幅达20.6% 。 下跌最严重的奥园 ， 在1月份甚至只完成了19.2亿元的销售额 ， 较去年同期减少了80.99% 。
而放眼整个国内房地产市场 ， 1月整体成交量仅为1429万平方米 ， 较去年同期大幅减少46% ， 几乎于腰斩 。 其中 ， “北上广深”四个一线城市的总成交量为285万平方米 ， 同比下降38% ， 其他二三线城市的总成交量则为1143万平方米 ， 同比减少47% ， 超过了全国成交量的降幅 。 与此同时 ， 在过去三个月内 ， 国内100座城市的新房房价已连续三个月下降 ， 其中贵阳、昆明等13座城市 ， 更是出现了新房和二手房价格同时遭遇“三连跌”的情况 。
尽管当前楼市不景气 ， 但仍然有少数房企通过降价等策略 ， 实现了逆势上扬 。 比如碧桂园1月完成销售额363.6亿元 ， 较去年同期减少9.81% ， 但是其销售面积却达到了462万平方米 ， 同比增长1.32% 。 可以看出 ， 在销售额相近的情况下 ， 碧桂园的销售面积是万科的两倍以上 ， 这显然与其采取的一系列促销手段分不开关系 。 除此之外 ， 还有仁恒、华发、滨江集团、建业集团等房企 ， 都实现了单月业绩的正向增涨 。 这表明在当前的房地产市场中 ， 已经有少数企业敏锐地察觉到了市场风向的变化 ， 开始转向新的发展战略 。
而用万科集团董事长郁亮的话来说 ， 这种战略就是去金融化 。 因为国家不希望过多的金融资源被房地产占用 ， 也不希望居民为买房承担高额的负债 ， 金融资源应该被有效地用于支持实体经济发展 ， 所以房地产市场将不可避免地走向“黑铁时代” ， 整个行业都必须迎接缩表出清这一“生死之战” 。 如果能够坚决地甩掉不良资产包袱 ， 那么企业就可以活下来 ， 否则结果将是死亡 。
具体而言 ， 就是要降低企业的平均资产负债率 ， 平稳且持续地完成去杠杆化 。 旭辉CEO林峰曾指出 ， 未来5年内 ， 优秀房企的平均资产负债率应该降至50% ， 10年内应逐步降低至40%以下 。 然而目前房企的平均资产负债率普遍高达75%左右 ， 所以这将是一个痛苦的过程 。 但房地产行业整体进入缩表期的趋势不会变 ， 况且高负债率本身是一种“病” ， 迟早需要得到治疗 。
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