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买房不仅费钱 ， 还非常费脑 ， 尤其是二手房 ， 虽然价格相对便宜 ， 但购房时需要面临的问题非常多 。 自民法典实施后 ， 对于产权、居住权等新增多项法律规定 ， 使得二手房交易更需“谨慎小心” 。 今天咱们就结合民法典的相关规定 ， 来聊聊买二手房需要避开的坑 。
第一坑：居住权 ， 居住权相信很多人都有所了解 ， 简言之 ， 所谓“居住权”就是：在不改变产权的情况下 ， 由房屋所有人为他人设立的一定时限的居住使用权利 。 而且居住权是独立于产权之外的 ， 受到法律保护 ， 从理论来讲 ， 只要没有约定居住权的期限 ， 那么居住权就可以延长下去 ， 直到居住权人去世 。
所以当我们要购买二手房时 ， 除了要关注房子的房屋权属 ， 更要查明房子是否设有居住权 。 同时为了保险起见 ， 可以在买卖合同中 ， 加进有关居住权项的违约条款 。
第二坑：房屋已出租给他人 ， 《民法典》第七百二十五条规定：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的 ， 不影响租赁合同的效力 。 简单来说 ， 如果房屋已经租出去了 ， 只要还是在租期内 ， 即使房屋的所有权发生改变 ， 但房屋的租赁权并不会因此消失 。 所以我们在 ， 购买二手房时 ， 一定要搞清楚要购买房屋是否已经被租出了 。
第三坑：房屋已被抵押或查封 ， 《民法典》第四百零六条规定：抵押期间抵押人可以转让抵押财产 ， 当事人另有约定的 ， 按照其约定 ， 抵押财产转让的 ， 抵押权不受影响 。 抵押人转让抵押财产的 ， 应当及时通知抵押权人 。
简单来说就是被抵押的房屋虽然可以买卖 ， 但是抵押权却不会受到影响 ， 抵押权人有权继续就该房屋优先受偿 。 与此同时 ， 经法院查封的房屋 ， 将不能进行买卖 。
【保利|购买二手房的4个“雷坑”，你一定要知道】第四坑：房屋的学区已使用 ， 很多朋友买二手房 ， 都是为了方便孩子上学 ， 奔着学区房去的 ， 但是一定要注意学区房的名额是否被占用 ， 所以我们如果是为了学区而去购买二手房 ， 一定要提前去了解当地的招生政策 。 与此同时 ， 为了更好的保护自己的权益 ， 可以在签订合同时 ， 将“学区房”列为相关条款 ， 约定学区功能未被占用 ， 以及如果占用的相关违约责任 。
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