回望2021年，惠州市新房市场不太乐观。惠州中原研究中心数据显示，2021年惠州新房成交99957套，同比减少38％；成交面积1055万平，同比减少37％；成交金额1372.73亿元，同比减少35％。另外，惠州市新房去化周期自2021年年初开始持续攀升，2021年年末，惠州市新房去化周期为29个月，而2021年年初，惠州市新房去化周期还保持在10个月左右。价格方面，国家统计局数据显示，截至2021年12月，惠州市二手房价格已经连续下跌6个月。
在刚刚过去的春节，惠州市新增供应量同比大增。惠州中原研究中心数据显示，2022年春节（1.24-2.06）惠州全市一手住宅新增供应2059套，同比上升5.25倍；新增供应面积为22.57万平，同比上升5.52倍。
然而，大量新增供应并没有吸引更多的购房者。惠州中原研究中心数据显示，2022年春节期间（1.24-2.7）惠州市楼盘的整体来访量约2500批次，同比下降75％；认购套数近160套，同比下降83％；盘均来访量18批次，对比去年春节下降73％。。。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《华夏时报》采访人员表示，2021年惠州市新房成交量同比下滑幅度大，主要原因是大趋势影响。因为紧挨着深圳，惠州近六成的新房销售业绩都是深圳居民贡献的，惠州楼市和深圳楼市紧密相关，当深圳的楼市热度下降，惠州的楼市热度也会随之下降，2021年深圳楼市陷入低谷，惠州楼市也就“熄火”了。李宇嘉表示，2022年惠州楼市的走向主要取决于深圳，如果深圳楼市触底反弹，惠州楼市也会随之反弹，不过反弹幅度不会太大。
业内某数据研究中心分析师梁楠对《华夏时报》采访人员表示，惠州新房市场降温，一方面由于全国房地产政策监管趋紧，加之三季度房贷紧缩，市场观望态势显现，同时2021年8月“惠八条”出台，规定大亚湾与惠阳区暂停向区域内拥有一套及以上住房的非本市户籍居民出售新建商品住房，一定程度上抑制了部分投资者入市炒房；另一方面，受去年多家房企接连“暴雷”等影响，购房者较为谨慎，置业意愿有所降低。另外，房企降价促销加速资金回笼，导致部分项目价格下滑，对购房者的购房意愿也有一定影响。
【 华夏时报|惊现0.7成首付！这一湾区城市遍地折扣难振成交，去化周期从10个月拉长至29个月，一年内翻近3倍】该数据研究中心存量房市场情绪指数数据显示，2022年1月惠州的市场情绪指数仍处于观望区间。梁楠认为，这在一定程度上反映了当前惠州房地产市场的购房情绪并未有大幅扭转，市场观望态势仍较浓厚，预计短期内惠州房价呈现稳中趋跌态势，而随着各层面向市场传递出稳预期、稳信心的信号，例如信贷“闸门”逐渐打开，惠州楼市也将有所回暖。全年来看，预计2022年惠州楼市发展走势大概率呈现前低后高的特点，且波动以稳为主。
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