文章图片
文章图片
作者：子非鱼
01硅谷创投教父彼得在其中《从0到1》中说过 ， 大多数人的创业是“从1到n” ， 但真正伟大的事业是“从0到1” 。 因为从0到1是质变 ， 而从1到N是量变 。 一旦迈出了第一步 ， 往后的步数就会很快 。 这一概念 ， 如果引申到楼市 ， 便是 ， 在放松政策方面 ， 只要有一个城市率先迈出 ， 打响第一枪 ， 后面便会有源源不断的跟随者 。 典型如降低首付 。 自从山东菏泽被曝出商业银行公开宣称降低首付 ， 将无房无贷款记录的首套房首付从原本的30%降为20% ， 二套房从40%降为30%之后 ， 截止到目前 ， 已经有7个城市跟随 。 如果加上之前已经降首付的福州 ， 那目前已经有9个城市降低购房首付 。 分别是菏泽、福州、重庆、赣州、佛山、南宁、北海、自贡、驻马店 。 这9个城市其中有所差异 ， 菏泽、重庆、赣州、佛山、驻马店都是下调了商业贷款首付比例 ， 而福州、南宁、自贡和北海下调的则是公积金贷款首付比例 。 福州早在2月1日就发布《通知》 ， 第二次申请公积金贷款的首付比例从50%降为40% 。 也即降低的是二套房的公积金贷款首付比例 。
南宁也是 ， 在其发布的《南宁住房公积金个人住房贷款管理实施细则》中明确提出：第二套房公积金贷款首付款比例不低于住房价值的30% ， 即可贷额度不高于住房价值的70% 。 也即将之前的40%降至30% 。 02福州与南宁 ， 均是对第二套房降低首付 ， 其救市之心确凿无疑 。 福州方面 ， 去年可谓透心凉 。 福州之前因为过度炒作 ， 房价严重虚高 ， 作为一个中等省会城市 ， 其房价干翻了一众强省会城市 。 去年因为信贷截流 ， 特别是贷款发放延期 ， 金融杠杆短期被撤销 ， 导致炒房客撤退 。 在这种背景下 ， 去年下半年福州的新房和二手房成交量双双腰斩 。 房价也从前十位次中掉出 。
最关键的是 ， 由于下半年成交量惨淡 ， 福州楼市库存积压 ， 消化周期被快速拉长 。 数据显示 ， 截止到2021年12月底 ， 福州五区商品住宅广义存量约585.42万㎡（广义存量=待售量+土地待结转量） ， 去化周期约1.7年 。 所以 ， 在降低首付之前 ， 福州在1月份就发布了《关于优化调整人才限价商品住房销售和管理办法的通知》 ， 将人才限价房的限售周期从10年缩短至5年 ， 并取消了购买人才限价房之后的购房限制 ， 释放需求 。 【楼市|9个城市，降低首付！楼市要翻篇了？】
南宁方面 ， 则更加不容乐观 。 与福州不同 ， 南宁纯属弱首府城市 。 这样一个弱首府城市 ， 前期过度炒作房地产 ， 导致其在上一轮牛市中跟涨太猛 ， 价格虚高 。 后来 ， 货币棚改熄火 ， 调控加磅 ， 之后又遭遇了2020年的疫情与2021年的信贷断流 ， 其楼市成交量连续两年下滑 ， 房价也同样连续两年下滑 。 根据国家统计局披露的数据 ， 南宁二手房价格1月份同比下跌2.3% ， 相较于2020年年初下跌了0.4% 。 根据抛物线原理 ， 目前南宁的房价应该回到了2018年的状态 。 最主要的是 ， 1月份南宁二手房环比仍是下跌 ， 也即跌势依旧 。 和福州一样 ， 在降首付前 ， 南宁也发布过救市的动作 ， 调整了人才购房补贴额度 ， 并扩大了补贴范围 。 03近日 ， 佛山与驻马店也传出了降首付 。 佛山方面 ， 有消息指佛山非限购区房贷首付比例下调至两成 。 其实 ， 佛山的非限购两成首付一直都存在 。 作为珠三角的核心城市 ， 佛山的限购政策很特别 ， 主要是针对靠近广州的热门区域进行了限购 ， 比如陈村、北滘、大沥、桂城等 。 其实 ， 佛山已经有限购与非限购区域 ， 划分了板块的楼市潜力 。 了解佛山的人应该知道 ， 佛山楼市的潜力 ， 主要在东部 ， 像西部的高明区和三水区 ， 地广人稀 ， 潜力微弱 。 所以 ， 这些地方没有限购 ， 首付比例也一直维持在20% 。 近日真正降低首付的 ， 是河南驻马店 。 根据澎湃新闻报道 ， 当地中介透露：驻马店部分一手楼盘首付比例也已下调至20% ， 另有部分项目推出首付分期活动 ， 最低订房首付仅需2万元左右 。 驻马店这座城市 ， 与河南很多其他城市一样 ， 最大的问题就是库存太高 。 早在两年前 ， 腾讯棱镜就报道过 ， 当时的高层库存面积306万平方米 ， 去化周期17个月 ， 此外 ， 洋房、公寓办公项目 ， 去化周期分别为18个月、53个月 。 正因如此 ， 早在2年前 ， 驻马店市就发布文件 ， 宣布将首付30%降低到20% 。 不过文件发布不久后 ， 被河南省政府约谈 ， 之后文件下架 ， 也就不了了之 。 如今 ， 部分项目下调首付 ， 算是遂了驻马店的心愿 。 根据中国房价行情网最新数据显示 ， 驻马店目前的均价为5506元/平方米 ， 同比下跌4.84% 。 04关键问题来了 ， 降首付对这些城市作用几何？在众多松绑楼市的举动中 ， 降首付可谓是力度最大的一个 。 因为降首付可是2012年和2015年楼市启动的关键推动因素之一 。 但影响力 ， 还要视情况而定 。 比如对于佛山 ， 非限购区域本就是2成首付 ， 只不过近期又被拿出来说道了一番 ， 不会有实质性影响 。 再比如重庆、驻马店等城市 ， 都是部分项目降低了首付 ， 影响力有限 。 不过 ， 需要说明的是 ， 作为直辖市的重庆 ， 在信贷回暖之下 ， 目前其楼市已经回暖 。 国家统计局公布的1月份70个大中城市数据显示 ， 重庆的新房和二手房 ， 均在领涨行列中 。 影响力较大的 ， 还是菏泽、南宁、福州和北海 ， 因为这几个城市都是全盘降首付 ， 菏泽是全盘下调了商业贷款的首付 ， 南宁、福州和北海则是全盘下调了公积金第二套贷款的首付比例 。 本号以为 ， 这些城市可能会在降首付的利好作用下 ， 止跌维稳 。 但至多也就是止跌维稳 ， 很难进一步掀起什么浪花 。 因为 ， 目前市场的信心尚未恢复 。 其次 ， 大家的购买力已经不那么强了 。 信心和购买力 ， 是影响楼市盛衰的最关键因素 。 所以说 ， 在降首付背景下 ， 一批刚性需求会被释放 ， 以支撑楼市止跌维稳 。 但信心与购买力的不确定 ， 则让今天的楼市很难再按照过去的逻辑路线行走 。
推荐阅读
- 济南|【回顾楼市大行情，盘点当下小利好，我给出的2022年买房建议】
- 北京市|全国房价止跌，楼市调控政策底已形成，买房最佳时机已到？
- 二手房|上海楼市春节数据出炉
- 老王|涨幅205%！短短10年 这个超大城市 房价翻了近3倍
- 南昌县|2022年2月14-20日 大湾区楼市网签数据
- 城市|解剖“蓝海引擎”，城市更新的龙湖样本
- 路南拟征收1.6037公顷土地用于交通运输用地|城市配套| 土地
- 城市|年初已有36城发利好？今年房地产要回暖了吗？
- 楼市|重拾市场信心，多地开启利好购房政策
- 楼市|房子客厅大，招待客人非常有面子，全家人住着也更舒坦哦！