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今天来聊聊二手案例 ， 就是上次提到的中海金玺公馆 ， 项目目前安置房也出现挂牌 ， 与商品房接近一倍的差价 ， 可以说让项目又一次刺眼 ， 下面来分析看看 。
项目情况2016年11月 ， 中海以22.39亿+无偿提供住宅36450平竞得宗地2016-16号地块 ， 参考楼面价约28600元/平方米 ， 地块57亩 ， 限高120米 ， 容积率3 。
2018年10月 ， 项目首开 ， 4栋住宅 ， 402套 。
2018年11月 ， 项目二次领证 ， 3栋住宅 ， 364套 。
项目7栋商品房住宅全部领证 ， 合计766套 ， 精装备案均价3.54W 。
房源分布情况：71-78复式：316套 ， 95-98复式：342套 ， 108-110复式：108套 。
分析：对于项目这样高容积率的地块 ， 在2016年高峰期 ， 被房企激进拿下 ， 成为了当时的区域地王 ， 楼面价2.86W ， 容积率3.0 ， 莫名想到了即将出让的晋安湖地块 。
是否可以参考这个项目 ， 通过复式赠送 ， 提高产品的售价？
加价套路对于项目楼面价2.8W ， 精装备案价3.54W ， 差价7K ， 很明显在精装的背景下 ， 无法满足利润 ， 所以项目就采取了额外的加价 ， 要求加价部分一次性付款 。
项目2018年开盘 ， 正好福州需要摇号 ， 为了规避这些监管 ， 也是各种套路都用上 。
按正规流程通知认筹时间 ， 认筹地点 ， 表面功夫做满 。
售楼部关门 ， 不通知客户认筹选房 ， 最后在摇号当天 ， 仅仅安排极少数人参与 。
一整套摇号流程走完 ， 剩余大量房源未售 ， 看上去开发商很惨 ， 实际上这才是好戏的开始 。
没有了摇号监管 ， 开始正式的加价 ， 加价幅度不等 ， 最早开盘 ， 新闻媒体报道：加价4K+签保密协议 。
半年过后 ， 媒体的报道 ， 非但没有让加价减少 ， 反而更多 ， 高峰期加价高达8K 。
最终 ， 项目的实际售价：4-4.2W左右 。
去化分析对于项目的操作 ， 肯定会问：连潘地块 ， 4W多买这种高层住宅 ， 吸引力在哪？
这就是上面提到的项目虽然是32-38层的高层住宅 ， 但是全部定位复式产品 ， 同时赠送大量面积 。
对于市场的复式产品 ， 基本就是倒板客厅部分 ， 赠送一个卧室出来 ， 实现零公摊 ， 比如近期的龙湖观宸 。
但是对于这个项目 ， 打出的赠送面积 ， 却不太一样：
查看项目的备案明细 ， 部分楼栋 ， 备案的公摊高达32% ， 96平米 ， 套内仅64平米 。
75平左右的复式：宣称套内使用面积100平
95平左右的复式：宣称套内使用面积124平
110平左右的复式：宣称套内使用面积150平
但是房企却可以在96平 ， 套内64平 ， 喊出套内使用面积124平 ， 说实话 ， 个人目前都难以置信 。
为了验证赠送的真实性 ， 找了目前二手平台的户型面积 ， 计算看看：（如果有误 ， 请见谅）
72平米：套内合计83平米 ， 76平米：套内合计89平米推荐阅读
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