|福州市中心改善盘，已售变未售，网签也能作假？
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今天分享一个近期看到一个神奇现象 ， 就是关于网签的 。
龙庭路95号项目位于鼓楼区龙庭路 ， 2021年12月底 ， 一领证就全部网签 ， 连备案价都看不到 ， 后续也揭秘了项目的备案均价4.6W 。
这几天有意思的现象出现 ， 项目网签的房源少了 ， 出现了5套可售 ， 已登记3套 。
从可售的房源备案价来看 ， 与当初揭秘的完全一致 。
分析：这就是网签一种特殊的情况 ， 网签一般分成：已签、已登记 。
买房 ， 第一步就是已签 ， 随后变成已登记 。
按群友的分享：已签是已网签 ， 已登记是已送房管局备案
个人理解：已签相当于封锁房源 ， 但是名义上还没完全归属于你 ， 已登记 ， 相当于正式办理完成 。
一般情况下 ， 如何统计一个项目的去化情况 ， 都是按已签这个状态统计 ， 毕竟很少有这种情况 。
特艺城天骄项目位于台江区南公园附近 ， 特艺城上面盖的类SOHO独栋 ， 项目2021年3月领证备案 ， 240套房源 ， 备案均价3.25W 。
2021年5月 ， 写楼盘分析的时候 ， 当时项目已经网签206套 ， 可以说非常迅速 。
分析：一开始以为这个项目非常热销 ， 后来读者留言 ， 项目很特殊 ， 提前网签了 ， 依然在售 。
而且还采取分销的模式 ， 只不过那些单价看上去 ， 跟备案价差距非常大 ， 小户型单价高达4W ， 宣传海报还专门打上了即买即办证 。
截止目前 ， 这个热销的项目 ， 从上次分析开始 ， 已经过去10个月 ， 而这么长的时间里面 ， 仅仅多网签了26套 ， 依然存在中高楼层房源 。
可以说这个案例 ， 特殊的点是：已登记的都能在市场加价出售 。
能解释这个操作 ， 可能即买即办证是目前合理的答案 。
盘点总结对于这种网签非常特殊的项目 ， 大部分自身也有很多额外操作 ， 比如去年高新区的福晟印江南 ， 项目被抵押 ， 要求相关部门解封才能出售 。
当然更多的是 ， 不打算按备案价出售 ， 特别是这几年市中心的新盘 ， 加价已经是主流 。
对于上述的龙庭路 ， 实际价格 ， 房企的股票业绩预报回复函 ， 有一段描述 ， 应该很好地反应了真实的价格 。
大福建D项目 ， 尚未开盘 ， 2021年市场下行且限价严格 ， 预计售价无法覆盖项目成本 。 （由8.72万下降至6.42万）
虽然无法确定D项目是哪个项目 ， 但是从单价 ， 以及无法保本的信息 ， 大概率就是该盘 。
按目前网签的变化 ， 已登记3套 ， 可能才是真实的去化情况 。
2020年到2021年 ， 市中心的豪宅 ， 价格也下跌不少 ， 当年高价拿地 ， 如今的售价 ， 也无法保本 。
【|福州市中心改善盘，已售变未售，网签也能作假？】这就是这几年的楼市 ， 不管房企 ， 还是购房者 ， 短期内最好的局面：保本出 。
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