城市之光|金山万科城市之光3.1W，东二环联发臻榕府3W，怎么看？( 二 ) 万科|公摊|福州

综上，对于连廊的购房者而言，端头产品，优惠完总价在350W左右，中户产品，优惠完总价在250W左右。
【城市之光|金山万科城市之光3.1W，东二环联发臻榕府3W，怎么看？】由于楼层和楼栋差价都不算太大，整体在5-20W区间，建议优先考虑：南区18# ，北区10# ，楼层尽量选高层。
当然对于这样的大盘，不管首开成绩如何，后续的开盘的定价依然值得比较，实际的房源情况都有很大差异，特别是因为楼层高低，影响公摊，导致实际总价有很大影响，从选择来说，建议优先考虑18F的楼栋。
东二环联发臻榕府项目位于东二环，作为联发君樾府的二期项目，不过没有沿用宣传名，定位分栋安商房，在12月领证了一栋， 3月再次领证，目前两栋住宅，合计126套。
从网络流传的开盘情况：17日，近期备案的7号楼上市，备案价销售，去化23套，去化率25% 。
备案情况：

6号楼：34套， 2T2 ，公摊23.1% ，均价3W
7号楼：92套， 2T4 ，公摊23.9% ，均价3W

分析：对于联发操盘的东二环两个项目，一期定位纯商，不过捆绑精装之后均价3.55W ，开盘9个月，去化也不过100套，去化率26% ，可以说去化非常差。

作为项目二期，定位分栋安商，这次直接采用备案价上市，户型也做了调整，不过从备案情况来看，公摊并不低，连廊楼栋公摊接近24% ，对比项目的户型图，不知道是尺寸不对，还是通过额外赠送到达。

从项目定价来说，非常有特色，首先是2T2的126产品，由于单价并没有比连廊的端头贵多少，从而出现的情况，总价差20W ，选择连廊端头，还是2T2板楼，对于有意向的购房者而言， 360W的总价，差价5% ，相信连廊端头的优势并不大。

对于连廊楼栋，价格也非常特殊，一般市场都是端头比中户贵，差价在1-3K ，而该项目，中户比端头贵，可能客源评估之后，发现东二环外围更大的需求在刚需产品，从而提高了中户单价。
除了这个现象外，项目的楼层差价， 3 ， 5层每层差价1000 ，可以说高低楼层差价并不低，对比上面的万科城市之光，就能看出差异。
同时楼栋的特殊楼层， 14 ， 18层，便宜1-1.2K ，可以说力度非常大，对比目前的备案价，特殊楼层一般就是差价0 ，或者便宜400左右，对于购房者而言，可以优先考虑这两个楼层。

对于项目而言，虽然二期做了较大的优化，目前连廊楼栋的开盘情况，虽然算不上太好，但是好歹也比一期的开盘有了一定的改善。
联发入榕拿下的东二环两个项目，从发展来看，可以说都不太理想，虽然地块不大，压力尚可，但是开盘大半年，去化却并不理想。
这次土拍，东二环的高价地块又流拍，从项目定价来看， 89产品反而成了客源主力，对比东二环当初富人区的构想，也是大相径庭。
盘点总结近期福州的新盘上市严重放缓，这个月重点项目也只有一个万科城市之光，加上这次土拍遇冷，不少纯商流拍。
未来福州的新盘整体供应也会出现一定短缺，当然由于不少板块自身已经库存巨大，即使没有供应，也无法短时间消耗，对于有意向的购房者，可以关注意向区域的库存和供应情况。
对于目前楼市整体热度偏低，不少项目的实际售价也与宣传价存在差异，这时候没有了加价捆绑，房源的整体价格表，相对值得对比研究。