何时适用违约责任？违约责任有何种主要的表现形式？按照规定 ， 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的 ， 应当承担继续履行、 采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 。 最近啊 ， 某平台多次邀约本号就如何处理商品房买卖过程当中的有关违约情形作解 ， 由于主客观原因迟延许久 ， 今天有空便尽可能作一详尽分享 ， 敬请关注 。 下面 ， 我们主要参照《住建部、工商总局联合印发商品房买卖合同（示范文本）》的有关规范 ， 逐一列举 。
一、商品房存在权利瑕疵 。 出卖人出售未享有合法权利的商品房、出售给合同买受人以外的其他人、 出售的商品房存在司法查封或其他限制转让情况的 ， 导致不能完成合同登记备案或房屋所有权转移登记的 ， 买受人有权解除合同 。 买受人解除合同的 ， 应当书面通知出卖人 。 出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款 （含已付贷款部分） ， 并自买受人付款之日起 ， 按照有关约定计算给付利息 。 给买受人造成损失的 ， 由出卖人支付赔偿金 。
二、逾期支付商品房房价款 。 除不可抗力外 ， 买受人未按照约定时间付款的 ， 逾期在约定期限之内的 ， 由买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款的一定比例违约金 。 逾期超过约定期限的 ， 出卖人有权解除合同 。 出卖人解除合同的 ， 应当书面通知买受人 。 买受人应当自解除合同通知送达之日起日内按照累计应付款的一定比例向出卖人支付违约金 ， 同时 ， 出卖人退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分）；出卖人不解除合同的 ， 买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款一定比例的违约金 。
三、逾期交付商品房 。 除不可抗力外 ， 出卖人未按照约定的时间将该商品房交付买受人的 ， 逾期在约定期限之内的 ， 自约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止 ， 出卖人按日计算向买受人支付全部房价款一定比例的违约金 。
逾期超过约定期限的 ， 买受人有权解除合同 。 买受人解除合同的 ， 应当书面通知出卖人 。 出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分） ， 并自买受人付款之日起 ， 按照一定比例计算给付利息；同时 ， 出卖人按照全部房价款的一定比例向买受人支付违约金 。 买受人要求继续履行合同的 ， 合同继续履行 ， 出卖人按日计算向买受人支付全部房价款一定比例的违约金 。
四、商品房存在面积差异 。 按照通常情况 ， 目前商品房的计价方式是以建筑面积计算 ， 在商品房存在面积差异时 ， 一般按照如下原则处理：1、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值均在3%以内 （含3%） 的 ， 根据实测建筑面积结算房价款；2、建筑面积、套内建筑面积误差比绝对值其中有一项超出3%时 ， 买受人有权解除合同 。
买受人解除合同的 ， 应当书面通知出卖人 。 出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款 （含已付贷款部分） ， 并自买受人付款之日起 ， 按照一定比例计算给付利息 。 买受人选择不解除合同的 ， 实测建筑面积大于预测建筑面积时 ， 建筑面积误差比在 3%以内 （含 3%） 部分的房价款由买受人补足 ， 超出 3%部分的房价款由出卖人承担 ， 产权归买受人所有 。 实测建筑面积小于预测建筑面积时 ， 建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由出卖人返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人 。
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