第三 ， 促进房地产企业加快开发销售和产权登记的速度 ， 促进以产品开发为主线的房地产开发循环体系形成 。 将资金利用严格与房地产开发的各个环节匹配在一起 ， 倒逼房地产开发企业积极依次完成房地产开发各个环节 。 让房地产开发资金围绕产品循环而循环 ， 改变过去以资金循环为主导房地产产业发展模式 。
任涛：自2021年下半年地产行业持续陷入流动性危机以来 ， 因预售资金监管不到位而引起的烂尾楼及系列维权事件频频出现 ， 为确保项目顺利完工、防范区域风险聚焦以及承担属地管理责任的考虑 ， 各地纷纷出台了预售资金相关文件 ， 以加强预售资金监管 。
由于预售资金制度体现为属地管理、因城施策 ， 因各地政策不一、导向不明、分工不清以及诸多现实层面的博弈使得预售资金监管本身存在一定问题 ， 虽然各地区出台预售资金监管在防范项目烂尾、防范区域聚焦等方面能够起到一定积极作用 ， 但由于各地为政 ， 没有统筹全盘考虑 ， 从而产生了一定合成谬误困境 ， 反而进一步加剧了地产开发企业的流动性压力 。
预售资金在地产开发资金来源中占比达到30%左右 ， 相关政策的优化对于畅通地产业良性循环和健康发展具有重要作用 。 但是一直以来全国层面并没有统一的预售资金监管指导文件 ， 此次能够从全国层面进行统筹 ， 明确整体方向 ， 并给予各地区一定的灵活调整空间 ， 有助于各地分散的预售资金监管做法得到相应矫正 ， 也表明政策层面已经开始考虑如何通过优化预售资金监管来推动地产业良性循环和健康发展 。
2、首次将预售资金监管全国统一规定
《中国房地产金融》：一直以来 ， 有分析认为 ， 房企危机下政府加强预售资金监管 ， 可能阻碍资金循环 。 眼下的监管办法与过去相比 ， 有哪些重大的相同与不同？
任涛：如前所述 ， 先前由于各地预售资金监管要求不同 ， 导致各地在纷纷加强预售资金监管的同时 ， 产生了一些合成谬误 。 此次从全国层面出台的预售资金监管文件 ， 整体上看吸取了各地预售资金监管的优秀实践进行了统一 ， 如明确预售资金各流程监管的主体责任与关键环节、按预售许可证设立监管账户、明确预售资金监管额度根据项目工程造价确定、明确超过监管额度的资金可以自由提用、监管资金必须专款专用、提取资金使用范围仅限于项目及其相关支出等等 。
同时 ， 预售资金监管文件也有一些不同的点 ， 如明确预售资金监管银行要通过招标形式确定；仅明确了首次拨付节点和最后拨付节点 ， 但对中间的具体拨付节点没有明确 ， 即并由各地灵活调整 。 因此 ， 整体来看 ， 此次预售资金监管文件应属指导文件 ， 具体如何实施和优化调整还有待进一步观察 ， 这其中各地仍具有相当的灵活性 ， 当然这一过程中各地住建部门、央行与银保监会派出机构在进行窗口指导时便有了一定依据 。
倪鹏飞：过去的商品房预售款监管的具体办法 ， 主要由各地房地产管理部门制定 。 本次房地产预售资金监管 ， 住建部、人民银行和银保监会联合发布《关于规范商品房预售资金监管的意见》首次将预售资金监管全国统一规定 ， 明确了预售资金监管的基本标准 。 对监管资金监管额度、交纳范围、取用条件等进行了明确 。 各地在此基础上因城施策制定细则 。
对于那些仍未建立商品房预售款监管的相关制度 ， 或者实际执行浮于表面 ， 存在一定的监管漏洞的城市 ， 可以有效弥补政策短板保证项目交付 。
对于使那些已建立商品房预售款监管制度且监管过严的城市 。 如预售资金监管存在政策不明确、提取基数和提取比例过高、提取节奏不合理等问题的解决 ， 有助于回归合意监管范围 ， 从而促进资金有效利用和良心循环 。
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