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【商品房|黑色星期四！地产股掀起跌停潮，发生了什么？】
作者：杨雷 ， 编辑：小市妹
4月7日 ， 散户又遭遇“黑色星期四” 。 今日开盘 ， 信达地产（600657）、沙河股份（000014）、京能置业（600791）等多只地产股盘中跌停 ， 地产指数盘中大跌逾3.5% ， 跌幅位居市场第一 。
股价回调的因素之一是公司估值偏高 。
数据显示 ， 信达地产从3.66元一路涨至9.23元 ， 累计涨幅逾150% ， 动态市盈率逾25倍；沙河股份从8元一路涨至14.78元 ， 涨幅逾84% ， 动态市盈率逾75倍；京能置业从3.59元一路涨至6.33元 ， 累计涨幅逾76% 。 而当前 ， 地产行业平均市盈率为17倍左右 。
从3月中旬之间 ， 房地产开发板块指数累计逾30% 。 地产板块这一轮行情首先是受政策消息驱动 。
据报道 ， 官方部门此前表示今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件 。 同时 ， 国内多地采取下调房贷利率、加快放贷速度、取消限售等措施 。 随着政策调控宽松 ， 投资者信心迅速提振 。
其次 ， 地产股前期经过一轮深度下跌后 ， 估值已经跌到了历史低位水平 ， 而且部分上市公司股息率超过十年期国债收益率 ， 投资性价比明显 。
而在地产板块这一轮反弹行情中 ， 信达地产、沙河股份、京能置业成为市场炒作对象 。 这三家公司共同特征是基本面差 ， 具体表现为业绩波动大且盈利能力下降 。
2019年至2021年 ， 信达地产归母净利润为23.15亿元、15.02亿元、8.15亿元 ， 分别同比增长7.65%、-35.13%、-35.13% 。 同期 ， 公司销售毛利率由2019年的30.37%下降至2021年的19.31% ， 销售净利率由13.12%下降至3.82% 。
沙河股份自2018年归母净利润实现1.46亿元后 ， 最低下滑至500万以下 。 虽然2021年归母净利润反弹至3542.35万元 ， 仍未恢复到历史最好水平 。 同期 ， 公司销售净利率由2018年的43.17%下降至2021年的7.63% 。
京能置业自2011年归母净利润达到2亿元后 ， 业绩一直处于下降状态 ， 最终于2020年亏损7132.92万元 ， 创下近十年首亏纪录 。 在2016年之前 ， 京能置业销售净利润超过10% ， 而在2020年转负 ， 变为-23.40% 。
据了解 ， 从2021年开始 ， 地产行业变化较大 。
一方面 ， 受疫情冲击加上政策严调控 ， 国内百强房企净利润率均值、净资产收益率均值
同比下降2.2%、1.8%；另一方面 ， 国资房企数量迅速增加 ， 在前100名内数量接近50% ， 而此前民企占比达70% 。
对于地产行业未来发展趋势 ， 业内认为 ， 国资房企和稳健型民企龙头优势更明显 。
从拿地情况看 ， 截至2021年前11月 ， 碧桂园、万科、保利发展拿地金额逾1100亿元 ， 位列前三 。
从营收规模看 ， 保利发展（600048）已经突破2000亿以上、万科（000002）营收突破4000亿以上 。
从市场占有率看 ， 截至2019年 ， 万科、保利发展市占率超过2.8% ， 位居行业前五 。
与万科、保利发展等龙头企业相比 ， 信达地产、沙河股份、京能置业三家公司在拿地金额、营收规模以及市占率等方面几乎不在一个量级上 。
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