由此可见 ， 天津对资金的吸附能力也明显偏弱 。
那么 ， 天津的不动产值得投资吗？天津未来的城市地位将如何演进？
其实早在2013年 ， 我就曾撰文指出：二流直辖市 ， 未来竞争不过经济、人口大省的强省会城市 。
什么是二流直辖市 ， 就是北京、上海之外的直辖市 。
原因很简单 ， 中国的城市都是“政策城市” 。 说白了 ， 任何一个城市能成为中心 ， 都是政策支持的结果 。
有政策支持 ， 城市未必一定成功；但成功的城市 ， 一定有政策力挺 。
其实如果你熟悉中国城市发展史 ， 就会知道：中国的城市首先是政治堡垒、军事堡垒 ， 然后才出现“市” ， 才有普通居民 。
再繁盛的城市 ， 一旦政策不支持 ， 城市马上就可能消失 。 比如隋文帝就曾灭了邺城和金陵——拆毁城市 ， 迁走居民 ， 在城中耕地 。
到了近现代 ， 城市发展的基本逻辑没有改变——政策依然最大的因素 。
比如北京是千年古都 ， 尤其是元代以来基本上都是中国的首都 ， 所以能发展起来；上海、深圳看似靠市场 ， 其实也是政策的产物——前者被动 ， 后者主动 ， 让中西方在这里相遇 ， 拥有其他地方没有的特殊“政策” 。
天津也是政策的产物 ， 洋务运动、北洋、租界、直辖市等等 。
只不过 ， 到了最近几十年 ， 国家政策首先照顾的是北京、上海 ， 其次是深圳 。 重庆和天津能获得的利好 ， 比较有限 。
最典型的案例是：国家把“老三板”从深圳证券交易所剥离出来 ， 准备构建“新三板” ， 最初的说法是给天津 ， 所以天津在于家堡、响螺湾规划了“全球面积最大的金融中心”来迎娶 。 但后来 ， 新三板去了北京 ， 并演化出了如今的北京证券交易所 。
相比之下 ， 人口经济大省的强省会 ， 比如成都、武汉、杭州、郑州、西安、长沙、合肥等 ， 能获得的腹地、资源和支持 ， 反而超过了二线直辖市 。 只不过 ， 这种支持主要来自省委、省政府 。
最典型的案例是：重庆和成都的竞争 。
重庆是1997年直辖的 ， 至今已经25年 。 虽然重庆每年获得巨额财政转移支付 ， 表面上看GDP也超过了成都 ， 但重庆汇聚的资金总量仍然被成都死死压住 。
至于成都的发展质量 ， 也显著高于重庆：2021年成都每1元GDP的含金量（存款余额÷GDP）为2.4元 ， 重庆只有1.65元 。 2021年 ， 成都人均资金总量为22.9万元 ， 重庆为14.3万元 。
天津在民国时代 ， 一度是中国经济的第二城 ， 仅次于上海 ， 是北京经济总量的2到3倍 。 1949年之后 ， 天津面临两大变局：
第一 ， 国家吸取了晚清、民国时代的教训 ， 加强了在三线地区（内地）的经济布局 ， 对沿海容易遭到外部攻击的地区 ， 投入的大项目不多 。
第二 ， 北京从民国后半段的“文化中心” ， 重新成为首都 ， 并发展为“全能型首都” ， 对华北地区的资源形成了碾压式的吸引力 ， 天津跟北京差距日渐加大 。
到2021年末 ， 北京汇聚的资金总量已经是天津的5.6倍 ， 这其实就是天津和北京之间的差距 。 只不过 ， 很多人更愿意相信GDP ， 按照GDP ， 北京只是天津的2.56倍 。
就连后起之秀 ， 现在的第三城——深圳 ， 其资金总量也达到了“老一代第三城”天津的3.13倍！
但应该指出的是：虽然天津掉队了 ， 但家底依然丰厚 。 从汇聚的资金总量上看 ， 虽然不能跟广州、杭州、成都相比 ， 但仍然超过武汉、西安、郑州、宁波、青岛等一批大城市 。
天津的资金总量（3.6万亿左右） ， 相当于2个大连 ， 超过“福州+厦门” 。
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