如果按大额存单3.25% ， 房贷利率5%来算 ， 那么贷款买房 ， 房价每年要涨8.25%才能达到正收益线 。
那么 ， 请问在居民杠杆率高达70%的情况下 ， 你对房价每年涨8%有信心吗？
当然 ， 也不用那么悲观 ， 毕竟大额存单的利率一直在下跌 。
去年的大额存单普遍在3.8-4%区间 ， 今年已经跌到了3.2-3.6区间 。
到明年的话 ， 也许达到正收益线 ， 就只需要房价涨7%了 。
你可能会说 ， 长期来看 ， 房贷利率会持续下降 。 是的 ， 但这也代表市面的无风险投资利率在持续下降 。
利率是钱的使用成本 ， 钱的使用成本为什么突然间低了？
必然是因为钱的使用效益（投资回报率）也变低了 。
两两抵消掉 ， 实际上未来跟今天没差别 。
而假设 ， 我们把上面例子中的大额存单 ， 换成同样属于无风险投资 ， 但是能锁定3.5%复利的 ， 那就刺激多了 。
3.5%的复利 ， 10年后折合成单利 ， 等于4.11%的年化利率；
20年后折合成单利 ， 等于4.95%的年化利率；
30年后折合成单利 ， 等于6.02%的年化利率 。
一般房产的流动性比较低 ， 这里我们就假设持有房产10年 。
那么就按4%的年化利率来算 ， 算上5%的房贷利率 ， 房价每年要涨9%才能达到正收益线 。
如果是抱着投资的念头 ， 高举杠杆买房的话 ， 那会亏掉底裤 。
即便是不加杠杆 ， 选择全款买房 ， 那房价涨幅跑不过大额存单 ， 就没意义 。
就算能跑过大额存单 ， 跑不过3.5%复利的储蓄险 ， 也没有意义 。
毕竟房产 ， 可不是什么无风险投资 ， 涨起来爽 ， 跌起来要命 。
当然 ， 刚需可以忽略我的说法 ， 唯一住房是不可能卖的 ， 换房又遥遥无期 ， 无所谓了 。
蛋疼的是投资客 ， 炒房就是投机 ， 投机拼的是跑路速度 。
跑慢了 ， 现金流崩了 ， 只有断供一条路 。
就算现金流不崩 ， 只要房价横盘不涨 ， 就意味着每年要付5%的利息给银行 。
在这个大环境之下 ， 连企业经营贷的利率都只有3.5%左右 ， 并且银行还不太敢放贷 ， 违约风险高呀 。
所以 ， 银行现在有说房贷利率便宜了吗？
银行都想跪下来求你 ， 别提前还贷啊 ， 让我稳稳地多收几年利息 。
每个房贷客 ， 都是银行的优质资产 。
听我说：谢谢你 ， 因为有你 ， 温暖了四季 。
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