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宁波|武汉楼市『谷雨过后再无寒』

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宁波|武汉楼市『谷雨过后再无寒』


今天是谷雨 。

谷雨 ， 意味着春天的结束 。 谷雨过后再无寒 ， 人间芳菲已向暖 。
至此 ， 春渐远 ， 夏将至 。
对于武汉楼市而言 ， 3-4月没有“小阳春” 。
从新房网签的三个数据 ， 看到三个“下滑”：
一是总成交数据 。 1月1日－4月20日 ， 武汉新房网签34275套 ， 同比下滑约41% 。
二是月度数据 。 4月前20天 ， 新房网签7316套 。 预估4月新房成交量约1.2万套 ， 同比下滑约45% 。
三是新房预售证拿证数量 。 截至4月19日 ， 今年武汉新房取证71次 ， 同比下滑约68% 。
这三个“下滑” ， 从供应到成交 ， 证实“小阳春”的消失 。
01
“小阳春”消失的原因很多：
整体市场的持续低迷、房企的频频暴雷 ， 买房人信心的缺失 ， 市场预期变差 ， 以及疫情反复等外部因素 。
曾经问过一销售负责人 ， 为什么市场不好？
他说 ， 买房人每两天做一次核酸 ， 甚至封控在家 。 谁还想买房！
3-4月份 ， 新盘的开盘平均去化率 ， 14%－18% 。
这个数字在淡季 ， 也是很低的 。 在旺季 ， 开盘去化率均在50%以上 。
人们有一些置业共识：当前买房不赚钱 ， 买房很容易买到烂尾项目 。 现在不是买房的时候 。
3月开始 ， 从全国到地方纷纷出台调整楼市的政策 ， 降低首付比例、降低房贷利率 ， 支持房企合理融资 。 “政策底”已经出现 。
隔壁的郑州、长沙 ， 省内的宜昌、荆门已提前救市 。 武汉维持当前政策现状 ， 新房市场依然盼望着新的政策市 。
现在市场的疑问是 ， 武汉 ， 还有新政吗？是在等待机遇出台 ， 还是根本就没有？
在当前环境下 ， 与楼市相比 ， 武汉的抗疫是头等大事 。
4月份 ， 大型房企的还债高峰 ， 没有资金补缴土地款 ， 也减少拿证的数量 。 同时 ， 一些项目主动减缓拿证 ， 等到5月市场回暖再顺势出货 。
这些因素叠加 ， 导致4月市场不热 。
即使在这种低迷的市场下 ， 出现个别区域、个别楼盘的定向行情 。
其中 ， 江岸区在4月份新房网签 ， 武汉第一 。 1日-19日 ， 累计网签3260套 ， 是同期其他区域的10倍 。 15日－19日突然爆发 ， 4天成交2020套 ， 占据武汉总量约80% 。 其中 ， 19日一天 ， 937套 。 同一天的光谷 ， 仅27套 。
曾经疯狂的光谷 ， 4个月的新房成交量 ， 已位居武汉第四 。 光谷的低迷 ， 是武汉楼市的一面镜子 。
城市之间新房市场的角逐 ， 是一种抢人、抢资金的竞争 。 现在武汉不抢 ， 等于将人与资金 ， 拱手相让 。
有专家说 ， 现在的市场 ， 很像2015年 。 各地纷纷救市 ， 市场在2016年年头 ， 突然转向 。
到目前为止 ， 从政策调整上看 ， 与2015年有很多相似之处 ， 至少再无打压行业的政策 ， “谷雨”过后再无寒 。
从市场的层面 ， 形势依然严峻 。 截至目前 ， 武汉新房库存约17万套 。 二季度 ， 预计上市项目144个（已上市10个） 。
中心城区93个项目 ， 供应面积最大的三个区域是江岸区、汉阳区与洪山区；新城区51个项目 ， 最大的区域是蔡甸区 ， 其次是江夏区与黄陂区 。
另外 ， 二手房月成交6000套左右 ， 交易量最大的是洪山 。
02
5月 ， 武汉楼市会好吗？
每年5月 ， 都是传统销售旺季 。
按照“政策底—预期底—市场底”的节奏 ， 5-6月 ， 是上半年市场的冲刺 ， 区域的“地王”项目、标志大盘的入市 ， 将提升市场热度 。

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