??省域深耕卓有成效，拿地渐趋多元化，“地产+”业务提升企业潜力，财务有待改善。
??◎作者 / 房玲、洪宇桁
??核心观点
??【回款率达101%，百亿省市达到6个】2021年金科及其投资的公司实现全口径合约销售金额约1840亿元，同比减少了17.56%；实现销售回款1853亿元，回款率达到 101%，创历史新高。2021年金科在在6个省市的销售额突破了百亿元，省域深耕卓有成效。
??【投拓力度降低，多元化拿地占比达56%】2021年金科新增土地建筑面积976万平方米，新增土地总价376亿元，拿地销售比为0.2，拿地力度降低。为了应对土地集中供应政策，金科在2021年通过多元化拿地方式获取的土地计容建筑面积占比达到了56%。
??【营收同比增长28%，利润率有待改善】2021年金科实现营业收入1123.1亿元，同比增加了28.06%。毛利率、净利率和归母净利率分别同比降低了5.94、5.11和4.81个百分点，主要是受到了行业下行的影响。未来企业将通过提高“品质利润型”产品的占比以及城市能级分布的提升，再加上精细化的管理提升其盈利水平。
??【净负债率降至66.51%，财务结构仍需优化】金科2021年主动降杠杆优化财务结构，大幅减少了非银行金融机构的贷款，期末净负债率继续降低了7.19个百分点至66.51%，剔除预收账款的资产负债率为69.17%。但短期有息负债占比增加至39%，现金短债比降至0.91，财务结构仍需优化。
??【“地产+”业务提速，轻资产运营能力提升】“地产+”业务主要涉及智慧服务、科技产业、商旅康养几个领域。其中，金科服务2021年底的在管面积达到了2.38亿平米；金科商业在2021年形成了三大成熟产品线，截至2021年底共有管项目80个，在管面积达到了307万平米。与此同时，金科在各个板块都加大了轻资产运营力度，其中地产主业的代建业务也日趋成型，2021年新增代建储备面积140万平米，储备面积600万平米，储备货值近500亿元。金科服务也加大了外拓力度，在管建面中独立第三方占比同比提升9.1个百分点，金科产业和商业也加快了轻资产输出。这些“地产+”业务提升了金科的发展潜力，未来可能会成为企业业绩的重要组成部分。
??01、销售
??回款率达101%
??百亿省市达到6个
??2021年金科及其投资的公司实现全口径合约销售金额约1840亿元，合约销售面积为1966万平方米；全年实现销售回款1853亿元，回款率达到 101%，创历史新高。近年来金科的销售回款率保持着稳中有升的态势，让企业的经营性现金流净额连续4年保持为正，有助于企业资金链的稳定。
??从销售金额的区域分布来看，华东区域的占比最高为41%，其次则是重庆区域占比20%，销售的大区分布在这两年基本没有变化，华东地区稳居企业第二大本营，企业对大本营重庆地区的依赖较低。具体到各省市来看，金科2021年在6个省市的销售额突破了百亿元，分别是重庆（350.1亿元）、江苏（273.55亿元）、浙江（173.01亿元）、四川（144.44亿元）、山东（123.36亿元）以及河南（102.29亿元），企业在这些重点省市的深耕卓有成效。
??从各能级城市的合约销售金额来看，金科2021年在一线及新一线城市的销售占比最高为43.5%，其次则是二线城市占比25%。而从2021年底各能级城市的可售货值来看，金科的可售货值分布和2021年的销售分布基本一致，当前的货值可供企业2年左右的销售。
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