文:天风宏观宋雪涛/联系人赵宏鹤
疫情之外,房地产是今年经济的另一个关键问题。
之所以关键,有三个具体原因。
【 疫情|宋雪涛:房地产放松还有没有用?】原因之一,房地产政策已经明显实质性放松了。
本轮房地产放松经历了三个阶段。
第一阶段是金融信贷政策放松,时间节点在去年9月。我们去年9月22日提示《房地产投资下行才刚开始,关注短期政策底的可能性》,9月底房地产金融工作座谈会召开,提出“两个维护”,即维护房地产市场的平稳健康发展,维护住房消费者合法权益。
第二阶段是自下而上自主放松,时间节点在今年3月。我们3月1日提出《房地产放松的大河与小溪》,3月开始以郑州为代表的二三线城市,先后突破四限政策(限购/限贷/限售/限价),尤其是限购限贷政策的密集调整,代表本轮地产放松进入了地方自下而上全面宽松的第二阶段。
第三阶段是自上而下支持放松,时间节点在今年4月。4月29日的政治局会议提出“支持各地从当地实际出发完善房地产政策,支持刚性和改善性住房需求”,给予了地方更大的因城施策空间,之后杭州等新一线城市跟进,放松“四限”的城市能级和政策尺度进一步上升。
原因之二,房地产对经济至关重要。
房地产在上海疫情之前就已经出现了供给侧“去杠杆”和需求侧“硬着陆”的迹象,成为拖累经济增速和信用扩张的主要内因。房地产稳不稳得住,对经济是至关重要的问题。房地产投资完成额达到名义GDP总量的13.5%,再考虑到房地产对服务业、后周期消费相关的衍生带动,占比超过20%。
今年1-4月房地产开发投资同比增长-2.7%,新开工面积同比增长-26.3%,我国自1999年进入商品房时代以来,除了2020年疫情的短暂冲击时期之外,中国房地产开发投资增速从未出现过负增长。考虑到销售尚未企稳,当前房地产投资增速不仅是历史最低,而且预计将续创新低。今年以来,房地产投资增速从2021年的高位回落超过了10%,按照20%的传导弹性,对经济增速的拖累达到2%左右。
原因之三,在地产大周期转变和疫情冲击之下,对政策效果不足的担忧越来越多。
我们正处于自1998年房改以来从未出现过的周期位置上。
本轮房市需求的下行压力是前所未有的,是更低的人口周期、更大的城市差距,叠加了更弱的涨价预期。房地产总需求见顶已经是大势所趋,这是由人口周期和城镇化水平决定的,刺激政策能在多长时间和多大程度上改善需求存在不确定性,疫情反复冲击居民收入和预期又带来了新的不确定性。
房住不炒的背景下,购房者对投资住宅回报的长期预期已经发生改变,地产销售面积回不到过去;房企去杠杆的背景下,开发商对商业开发的毛利率水平的长期预期也发生改变,地产开发投资的杠杆率和周转率回不到过去。根据央行数据,今年1季度房地产开发贷款余额同比增长仅1.1%,2月和4月的新增居民中长期贷款历史上首次负增长,房企和居民都进入了去杠杆时代。
3月以来,越来越多的二线城市先后放松了“四限”政策中的一部分。
据不完全统计,3月部分放松“四限”的二三线城市有郑州、宁波、青岛、福州、昆明、沈阳、广西、哈尔滨等,4月跟进放松的二三线城市有南京、苏州、无锡、佛山、东莞、贵阳、兰州、秦皇岛等。
但现实情况是,尽管3月以来越来越多城市自发放松地产限制政策,但地产销售受到了疫情的冲击,数据还在继续走弱。
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