大东海公园府项目仅1栋住宅 ， 主推176 ， 190大平层 ， 其中有两套330左右的复式 ， 合计48套 ， 备案均价3.8W ， 公摊16.8% 。
分析：2019年 ， 大东海以楼面价22044元/㎡拿下南公园的纯商地块 ， 面积仅10.26亩 ， 规划成了独栋住宅 。
项目的户型被设计成大平层 ， 配合目前的均价 ， 套均总价715W ， 对于项目而言 ， 由于房源仅48套 ， 整体的去化压力不大 。
对于项目的楼层差价 ， 也非常特殊 ， 存在底商 ， 不过2 ， 3层的单元均价全部是44275 ， 远高于后续楼层的单价 。
项目4 ， 5层的单价是最低的 ， 后面的层差是东端777 ， 其他388 ， 当然还刻意设计两套复式 ， 总价破千万 ， 预计也是私人定制 。
目前隔壁的联发臻品作为安商房 ， 均价3.55W ， 不过去化成绩一般 ， 相比而言 ， 大东海的备案价有所上涨 ， 不过纯商+改善的属性会更有优势 。
项目的户型布局整体来说也不是目前主流的大面宽布局 ， 除了东端头有南公园景观加持外 ， 三个大平层户型都存在暗卫等硬伤 。
对于大东海 ， 也算是这几年民企的代表 ， 靠着自身的资金实力 ， 前几年拿下多幅高配比安商地块 ， 做到了较好的利润回报 。
不过近期在金山绿轴拿下的小型纯商 ， 同样定位200平米左右的改善产品 ， 即目前的大东海天樾 ， 顶着备案价3.1W ， 硬是加价到了4W ， 只不过备案4个月 ， 只网签了1套 ， 不知道面对这个场景 ， 这个勇者作何感受 。
目前楼市遇冷 ， 对于项目而言 ， 拿地3年后上市 ， 虽然时机不算太好 ， 不过目前市中心改善项目依然不多 ， 加上自身房源总量较少 ， 虽然金山绿轴房企扑街 ， 不过区位差异较大 ， 如果按备案价去化压力不会太大 。
不过对于大东海而言 ， 很明显3.8W的备案价不会满足 ， 当初预计会加价到4.8-5W ， 最终售价可以保持关注 。
目前房企加价已经扑街了一个项目 ， 这次如果再大力度加价 ， 不知道是否还会有一个勇者来接盘 。
盘点总结这周福州就即将举行土拍 ， 今年以来新盘上市的较少 ， 不过近期有几个新盘首次领证 ， 有鼓楼的新玺·西湖億礼、奥体的建发缦云、高新区的国贸学原三期、以及这个台江区的大东海公园府 。
【公摊|国贸学原三期2.1W，大东海公园府3.8W，刚需盘PK改善盘，怎么看？】四个项目 ， 三个改善 ， 面对如今楼市遇冷 ， 这些项目放在去年 ， 去化预计不会太差 ， 只不过如今的楼市 ， 虽然面临房贷利率下调 ， 各方面的松绑 ， 不过大部分项目去化都没有改善 ， 对于这四个项目 ， 能否做到高去化 ， 给楼市添一把火 ， 大家怎么看？
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