房地产市场|房产市场已筑底,6月这两类城市预计明显改善!

房地产市场|房产市场已筑底,6月这两类城市预计明显改善!

2022年5月 , 上海疫情尚未平息 , 北京疫情新起 , 全国多个城市疫情散点爆发 , 部分地区实施临时管控措施 。
受其影响 , 长三角地区整体市场低迷 , 京津冀地区再现沉寂 , 大湾区市场虽然在复苏 , 但深圳供需依旧低迷 , 外围区域面临较大的去化压力 。
2022年5月 , 全国稳住经济大盘会议释放强烈的撑地产信号:
其一 , 房地产行业从“去杠杆”到“稳杠杆” 。 适当提高宏观杠杆率 , 加强逆周期调节 , 支持财务可持续的企业适当加杠杆 , 尽快矫正对民营房企信贷收缩的行为 。 居民家庭部门稳杠杆 , 支持金融机构对受疫情严重影响的个人住房与消费贷款 。
其二 , 全面落实政治局会议的两个“支持” 。 支持各地从当地实际出发完善房地产政策 , 支持刚性和改善性住房需求 , 促进房地产市场平稳健康发展 。
截至目前 , 已有20城放松限购 , 25城放松限贷 , 14城放松限售 , 16城减免房地产交易税费 , 22城落地购房补贴 , 26省市放松预售资金监管 , 71省市放松公积金贷款 。
得益于此 , 加之“五一”假期房企推盘及营销积极性提升 , 在供应放量下市场成交略有复苏 。 行业TOP100房企5月实现销售操盘金额4546.7亿元 , 环比微增5.6% 。
但目前中国房地产行业下行压力持续、叠加部分城市疫情反复 , 市场信心不足、整体表现仍相对低迷 。
具体来看 , 5月百强房企单月业绩同比降低59.4% , 较2020年疫情期间业绩降低52.1% , 近3年来看 , 业绩降幅保持在较高水平 。
从百强房企累计业绩表现来看 , 2022年1-5月百强房企实现销售操盘金额23235亿元 , 同比下降52.3% , 较2020年1-5月业绩相比下降27.8% 。 实现全口径销售金额26395.5亿元 , 同比下降52.7% , 较2020年1-5月业绩相比下降27.9%.
由此看来 , 今年1-5月 , 无论是从单月还是累计来看 , 销售业绩都不及2020年疫情期间 , 整体市场压力远胜2年前 。

2022年至今 , 整体行业压力巨大、市场低迷、企业去化表现不佳 , 规模房企对全年的业绩规模的预期也显得更为谨慎 , 大部分房企不披露目标 , 或是已经主动调降了销售目标 。 截至目前 , 仅有十余家上市房企公开披露了全年业绩目标 , 数量较往年40家左右的水平锐减 。
具体来看 , 在未披露年度目标的规模上市房企中 , 一部分是出于自身经营原因尚未披露年报及召开业绩会 。 另一部分企业近年来首次选择不公开披露年度业绩目标 , 如华润置地、新城、旭辉、金地、金科、中梁等 。
从已经公开披露全年业绩目标的房企来看 , 2022年业绩目标较2021年实际完成业绩的增幅的中位数仅为2% , 较往年降幅明显 。 大部分企业的业绩目标均有不同程度的调降 。
即使是在这样的情况下 , 截止至5月末 , 在公开披露业绩目标的规模上市房企中 , 多数企业的目标完成率不足30% , 有近半数企业甚至不足25% 。 几乎所有的企业1-5月的目标完成度均大幅低于去年同期 , 部分企业目标完成度较去年同期的降幅大于15个百分点 。
由此看来 , 即使随着近期政策面有所缓和、好转 , 规模房企在6月尽可能加紧货量供应 , 同时积极营销以提高去化率水平 , 部分房企依然难以完成业绩目标 。
从CRIC重点监测的30个城市的市场情况来看 , 2022年5月 , 房地产市场筑底 , 成交跌幅没有进一步扩大 。 30个重点监测城市商品住宅成交面积环比增长4% , 同比仍下降59% , 与上月基本持平 。
一线城市供应缩量 , 成交环比下降22% , 同比跌幅扩至50% 。 26个二、三线城市成交低位企稳 , 环比增长9% , 同比跌幅收窄至60% 。

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