等待它的宿命 ， 淮安应该就是最好的写照 ， 这个项目最大的警示除了高位买入之外 ， 区位的发展更值得思考 。
融侨悦公馆项目位于南二环边 ， 规划6栋洋房 ， 主打52-89㎡的刚需户型 ， 共271套 ， 配建了5套保障房 。
2019年7月 ， 项目领证上市 ， 备案均价29644 ， 公摊18% ， 开盘初期 ， 搞出了捆绑精装+车位 。
二手情况：目前挂牌有一套52平米 ， 单价30770 ， 总价160W ， 还有一套精装63平米 ， 单价25000 ， 总价160W 。
看到这样的两套挂牌 ， 就能体会到二手市场的挂牌诚意度了 ， 谁是真的卖房 ， 谁是钓凯子 。
对于63平米这套 ， 有不少中介刷屏 ， 给出的信息 ， 原值220W ， 急售160W ， 含车位+精装 。
此时来计算一下 ， 项目备案均价2.96W ， 64平米 ， 总价190W ， 很明显是捆绑精装+车位购买的 。
按目前的成本计算 ， 亏损60W ， 按220W的总价计算 ， 首付亏没了 。
【碧桂园|福州融侨悦江南、悦公馆，为何二手都降价亏本？】此时如果在套入保本公式 ， 按2年时间计算 ， 10%幅度 ， 242W保本 ， 相当于带车位的挂牌单价要3.7W 。
突然发现那套52平米的挂牌3W ， 不是钓凯子 ， 也是亏本出 。
对于这个项目为何贬值 ， 其实在还未二手的时候就注定了 。
因为项目捆绑一段时间 ， 楼市遇冷厉害 ， 就调整了促销模式 ， 当初捆绑车位+精装 ， 变成了不捆绑车位+送精装 。
与悦江南一样 ， 遭到了业主的投诉 ， 但是很明显这不能阻止 。
当然对于这些装修都能随意赠送的 ， 试着想想成本值多少？
来到二手市场 ， 思考项目的优劣势 。
项目的定位非常清晰 ， 小型社区 ， 主打刚需产品 ， 通过高赠送 ， 63平米做三房吸引刚需 ， 加上融侨的品牌效应 。
至于劣势也非常明显 ， 项目隔壁就是滞销的水晶榕著 ， 每次提到项目就是奥体三件套 ， 实际影响就不做描述了 。
对于目前的区位最大的硬伤在于 ， 虽然是二环边 ， 但是等于一个三无地带 。 划片齐安小学 ， 等于忽略 ， 周边地铁、商圈都有一定距离 ， 北侧加油站+二环路 ， 南侧齐安村 。
说是南二环 ， 不是南二环 ， 说是奥体 ， 不是奥体 。
对于项目而言 ， 当初水晶榕著同样备案价3W左右 ， 有了衬托 ， 还能依靠刚需小户型吸引人 ， 如今水晶榕著单价也到了2.4W左右 ， 当初项目220W的总价可以在隔壁购买87平米的三房两卫 ， 而且水晶目前还是去化不佳 ， 可想而知 ， 对于项目而言 ， 二手想要保本基本没有什么希望 。
对于项目的贬值 ， 除了自身捆绑上车抬高溢价外 ， 前几年不少新盘都是主打高赠送 ， 以此来拉高单价和总价 ， 但是从目前二手市场表现来看 ， 高赠送的虚拟单价 ， 并没有得到太多认可 ， 比如近期的中海金玺公馆、融信双杭城等 。
盘点总结对于融侨可以说是福州这么多年的代表 ， 不少项目都跑赢了周边项目 ， 得到了很多购房者的认可 ， 比如目前典型的东二环融侨悦城、江滨的融侨悦府等 。
近年上市的新盘 ， 也都做到了很好的去化 ， 比如融侨望云、融侨则徐道壹号、融侨星誉等 。
只不过对于楼市而言 ， 房企的品牌效应 ， 是真的值钱 ， 还是因为项目本身的优势 ， 加上遇上了楼市周期带来的红利 ， 值得更多的思考 。
面对捆绑、火热的新盘 ， 多考虑成本问题 ， 二手市场 ， 买家并不会为当初的捆绑买单 。
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