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碧桂园 ， 这个常年销售总额和销售面积的双料冠军最近被推上了风口浪尖 。
6月15日 ， 碧桂园高调宣布回购约46亿元年内到期美元债券 ， 想告诉市场碧桂园不差钱!
6月22日 ， 国际评级巨头穆迪将碧桂园高级无担保评级下调至Ba1 ， 这种投机性债券俗称垃圾级 。
碧桂园这波债券市场较量 ， 反转来得实在太快 ， 快得让人有点猝不及防 。
这种失落应该不少人都有过 ， 特别是某呗的忠实粉 。 当你为了证明自己的偿还能力而提前还款 ， 接下来得到的却是关闭你的额度 。
现在的市场不好忽悠了 。 所以你越急于证明什么 ， 就会越快地扒了自己的底裤！
其实 ， 这是穆迪近期对碧桂园的第二次下手了 。 5月30日 ， 穆迪就将碧桂园评级下调为“Baa3” 。 从穆迪连续下调碧桂园品评级再联系到标普、惠誉近段时间不约而同地下调碧桂园评级 ， 我们禁不住要问：碧桂园能挺过去吗？
实话实说 ， 国际评级机构虽然有围剿收割之嫌 ， 但是苍蝇也不叮无缝之蛋 。 碧桂园的缝到底有多大 ， 今天我们来细细掰掰 。
6月15日 ， 碧桂园回购约46亿元美元债券后 ， 碧桂园就没有短期债了吗？
答案是否定的 ， 不仅有 ， 而且缺口还比较大 。
据悉 ， 截至2021年底 ， 碧桂园短期借款有790.2亿元 ， 截止到2023年6月底的其他应付款项高达2809.4亿元 ， 此外流动负债的即期公司债还有341.6亿元 。 三项加起来短期债高达3941.2亿元 。
这些债务放在房地产景气期 ， 也算不上多严重 ， 但是在目前这个楼市下行期 ， 债务就成为了很难承受的稻草 。
我们可以看一下这个房地产周期内 ， 碧桂园1-5月的销售业绩变化 。
虽然 ， 碧桂园仍是销售额和销售面积的双料冠军 ， 但是无论是销售额还是销售面积都出现了断崖式的暴跌 ， 其中销售额暴跌约43.2% ， 销售面积暴跌约41.2% 。
当然 ， 整体市场如此 ， 业绩下滑不是碧桂园一家房企的坎 ， 但是这道坎最难跨过去的就是碧桂园 。
我们知道 ， 碧桂园是房地产“高周转”的鼻祖 。 “高周转”最重要的基础就是快速回笼资金 。 在楼市景气时期也许10个坑5个盖就够了 ， 但是下行阶段别说5个盖 ， 就算8个盖可能也会露腚 。
所以 ， 销售萎缩额度 ， 在去年、前年也许不见得多严重 ， 但是放在今年 ， 这个资金缺口叠加上国际评级机构的下调评级的关口 ， 这可能就是压垮骆驼的最后一根稻草 。
碧桂园今天的困境不仅是因为销售上的下滑 ， 跟它近几年的布局也有着莫大的关系 。
近几年 ， 碧桂园一直做“下沉市场” ， 不仅广泛下到地级市、县级市 ， 还沉到了许多镇上 。 虽然下沉市场成就了碧桂园近几年的辉煌 ， 但同时可能也自掘了自家的坟墓 。
因为 ， 从长期看 ， 房地产的主要市场是一线、二线强市 ， 而非三四五六线城镇 。 这是人口流向的定律 ， 也是资本走向的规律 。
近几年 ， 碧桂园只被风光蒙蔽了眼睛 ， 其实风光之下早已暗藏着危机 。
2019年以来的1-5月销售前三统计显示 ， 无论是之前的“碧恒万”还是今年的“碧万保” ， 碧桂园在单位面积价值上都是最低的 ， 而且差距还可以说非常大 。
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