现金流|未来三年，市场是如何拷打高杠杆投资客的？恒大|购房置业

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这是拿铁房产观的第99篇原创

01被抛弃的原因我一般很少谈论宏观政策，或者吃网络大瓜，我的态度是，尊重国家政策，敬畏市场规则，不占用公共资源去闲聊瞎扯，尽可能的输出一些个人看法和建议。
近期恒大暴雷，从上到下引起各方关注，由于恒大事件对房地产市场的影响深远，那我也就简单聊一下，希望对这几年买房的人提些建议。
从2019年的泰禾到2020年的富力、华夏幸福，再到今年的雅居乐、恒大，在国家对房地产市场不断精准调控、限制融资、打击无序扩张等抽丝剥茧的手段之后，靠高负债、高周转、狂囤地来维持的一些国内开发商受到了严重的打击。
与经营困难的民企开发商对应的是稳扎稳打的国企开发商，比如保利、中海、越秀，半个万科等。
为什么财务有问题，除了无序扩张、杠杆太高、利润太低、销售也越来越差，这和他们前几年拿地的策略也有关系。

在一二线城市的中心区，这几年都是保利、中海等这样的国企在拿地，他们一直坚持在好的地段上开发。
而这几年很少看到恒大、富力等在市中心拿地，他们还一直坚持农村包围城市的策略，甚至一直在三四线城市拿地开发，恒大是哪里有热点追哪里，富力甚至高位接手了万达不赚钱的酒店业。
外围的地价便宜，面积又大，起拍总价也低，开发周期长，可以慢慢熬，盖的房子也多，还可以从当地政府要些资源，付出的总成本不高。
不需要去中心区高价抢地，还有一大堆限制，比如增加人才房面积等，即便拍到也不挣钱。
但2020-2021年的这波行情，说明大水并不会泛滥，而是精准灌溉。
再也不会像2015-2016年那样，所有的房子都涨，所有的房子都翻倍，哪里的房子都好卖。
这次的行情彻底把那些边缘郊区，没有产业和人口流入的地方抛弃，同时也抛弃了像恒大这种重仓在边缘非主流地段拿地的开发商们。

所以房子买在哪里很关键，利用杠杆的前提是有利润，要想维持不暴雷，还要有良好的现金流来支撑。
02调控的影响调控不仅仅是针对买房投资的人，还针对开发商，这几年坚持房住不炒就是为了降低杠杆。
今年各大一二线城市出台的指导价，本质上也是在降低企业和居民的杠杆率。
杠杆是一把双刃剑，可以让你的首付翻倍，也可以让你的首付搭进去。
既然实力雄厚的开发商都撑不住，那作为普通投资客又怎能独善其身呢。
如果是简单的三成首付，只要不是借来的，都算不上高杠杆，只要你的工作收入能覆盖月供和生活开销就没有问题，这是国家发给首套刚需的福利。
如果你的首付是借来的，月供也超过了基本收入，而且未来三年内收入也不会有所改善的话，这种高杠杆、负现金流的状态是有很大风险的。
对于一二线城市而言，核心区的调控会一直维持下去，甚至是常态化地不断加码的态势。
因为一二线城市核心地段的房子还是有很强的上涨动力的，核心资产少，争抢的人又多，调控只会越来越严。
每一次的调控都会弥补之前的漏洞，而且每次的调控策略都不会一样，方法越来越高明。

调控看上去是限制了购买力，实际上是减少了流动性。