在线教育|北京甲级写字楼市场需求回归常态，空置率降至16.7%
乐居财经讯 严明会 9月23日，高力国际召开2021年第三季度新闻发布会。
进入三季度，一系列产业新政陆续出台，从“双减”政策到互联网反垄断，从设立北京证券交易所到“831”城市更新行动计划，每一条新政都时刻牵动着北京办公楼市场敏感的神经。
中国经济正在从高增长阶段向高质量发展阶段迈进，城市发展也正在从“增量时代”进入“存量时代”，城市更新已经上升到国家战略层面。高力国际华北区董事总经理严区海表示：在新的发展阶段，各个城市都在积极出台个性化政策，实施城市更新行动正在成为各个城市的共识。北京从定位“四个中心”开始，“疏解非首都功能”和“聚集高端产业和人口”就已经成为城市更新的核心目标。
8月31日，北京市人民政府发布《北京市城市更新行动计划（2021-2025年）》。高力国际华北区副董事总经理陈难认为此次“831”新政的出台，与之前政策最大的不同就是颁布了具体量化目标，同时明确了时间表。此次新政共涉及六大类更新项目类型，再次明确了城市更新并不限于旧楼改造、写字楼和商业改造，同时也涉及工业厂房、老旧园区和公共设施等项目改造。政策明确了到2025年，重点推动500万平方米左右低效老旧楼宇改造升级，完成22个传统商圈改造升级，及有序推进700处老旧厂房更新改造、低效产业园区“腾笼换鸟”。
城市更新项目类型
高力国际华北区副董事总经理陈难认为“831”新政体现了城市更新所具备的三个核心价值，即社会经济价值、城市经济价值和资产经济价值。社会经济价值体现在产业升级和消费需求提升两大方面，最终的影响是在城市GDP、税收和就业方面的带动作用。城市经济价值体现在城市形象、居民幸福感和获得感、人口素质等方面。资产经济价值则更注重项目自身的再生价值，如楼宇再生价值。楼宇更新不仅能为产业提供更优质的发展空间，还可以吸引高素质人才，提升城市产业聚集效应。可以说，楼宇更新是城市发展和人口聚集的重要抓手，楼宇一边承载着产业发展，一边服务着办公人群。从这个角度来讲，楼宇改造的标准并不是越高越好，应该更注重市场和客户需求。
高力国际通过对三季度政策和市场数据的解析看到，北京甲级写字楼市场三季度依然实现稳定去化，市场需求已经回归常态。虽然市场需求在三季度如预期出现了放缓，但从数据上看依然保持了较高的需求水平，达到21.5万平方米。若剔除自用面积的影响，净吸纳量仍维持在17.1万平方米。如果再细分需求来源，我们发现本季度的净吸纳量受到单一租户的大宗租赁交易的影响很大，超过8万平米，也就是说若剔除此交易影响，全市场净吸纳量仅为8.8万平方米。由此可见，北京甲级写字楼市场需求实际上已经回归常态。在甲级写字楼新增供应方面，随着阳光金融中心在本季度入市，中服地块北区所有在建项目均已入市，今年前三季度累计新增供应量达到57万平方米。受益于前三季度旺盛的市场需求，空置率进一步降至16.7%，环比下降1.4个百分点。市场租金维持在341.1元每月每平米，环比微涨0.1%，这也是租金在连续9个季度下跌后首次实现企稳。
在子市场表现方面，CBD的表现可谓是一枝独秀。高力国际华北区董事总经理严区海表示我们从一季度就强调北京办公楼市场的两大特点：第一，东部市场租金性价比凸显。从2018年二季度市场租金触及最高点后，CBD子市场的租金已经回调超过12%，调整幅度仅次于燕莎和望京酒仙桥市场。CBD是目前东部市场中唯一具备高性价比和足够优质办公空间的子市场，同时也是唯一被划入自贸区范围的甲级写字楼市场。第二，大面积需求和供给错配问题依然严重。北京办公楼市场依然存在大面积办公需求和闲置办公空间在地理位置上的错配问题。整体上看，新增的大面积需求集中在中关村、上地和望京酒仙桥区域，而目前可利用的产业办公空间大多集中在CBD和丽泽区域，而这两个子市场也是目前租赁交易最火热的区域。从今年前三季度的市场去化来看，CBD占全市场净吸纳量的比重从Q1的23%上升到Q2的34%，到了三季度更是上升到69%，占比逐季提升。
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