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5，TCL集团出售资产包：科技和家电占“小头”,超40亿是房地产_搜狗...TCL集团（000100.SZ）的重组依然是当前资本市场热点话题，计划出售的47.6亿元资产，到底应该怎么估值？交易对价怎样才能平衡各方利益？这是投资者争论最多的焦点，董事长李东生也被推至风口浪尖之上。
出让的资产当中，真正值钱的是TCL产业园、惠州家电和酷友科技，对应的产业分别是房地产、空调、O2O（线上到线下）。上述三者资产评估值在评估基准日2018年6月30日分别为32.94亿元、10.63亿元和4.74亿元。
然而算上评估基准日后，在2018年8月划转给TCL产业园新增价值7.55亿元的附属公司股权，这也使得47.6亿元的转让对价当中，转让的资产有超过40亿元是房地产业务。
超过40亿元转让房地产业务
按照重组方案，TCL集团将转让其持有的TCL实业100%股权、惠州家电100%股权、合肥家电100.00%股权、酷友科技55%股权、客音商务100%股权、TCL产业园100%股权、格创东智36%股权以及通过全资子公司TCL金控间接持有的简单汇75%股权、TCL照明电器间接持有的酷友科技1.5%股权。
12月8日公布的重组报告书称：“TCL产业园及其重要子公司主要资产为土地” 。2018年6月30日，TCL产业园净资产为26.34亿元。2016年、2017年、2018年上半年，归属母公司所有者的净利润分别为1.39亿元、2278.89万元和4948.15万元。
TCL产业园主营业务是开发、运营TCL集团智能终端业务的厂房、办公物业等。2018年6月30日本次交易选取资产基础法对TCL产业园进行评估，其（母公司口径）净资产账面价值18.16亿元，评估值32.94亿元。“除本次交易外，TCL产业园最近三年未进行资产评估。”
在给深交所公司管理部的回复当中，TCL集团称，“TCL产业园及下属子公司从经营模式、经营品种与资产类型可分为四大类，即房地产建设管理企业、房地产开发企业、出租物业企业和物业管理企业”，关于评估中的增值，“不动产评估增值导致净资产增加，故长期股权投资评估增值。”
增值主要来自于对房地产公司的长期股权投资，其中TCL产业园持股70%的深圳TCL房地产有限公司的投资成本为2.13亿元，评估值8.65亿元；TCL产业园持股100%的深圳TCL工业研究院有限公司投资成本5000万元，评估价值为9.04亿元。

重组报告书称，深圳TCL工业研究院有限公司持有的深圳TCL工业研究院大厦、惠州市TCL国际酒店有限公司持有的惠州市TCL国际酒店、深圳TCL光电科技有限公司持有的TCL国际E城（部分）4个已建成的项目租赁收入，还有2个在建项目——广州TCL科技发展有限公司持有的广州TCL大厦（琶洲项目）的待租部分，和广州云升天纪科技有限公司持有的广州科学城项目未来租赁收入。
2018年10月，TCL集团与TCL产业园签署《股权划转协议》，双方同意TCL集团将所持有的广州科技发展100%股权以账面净值划转至TCL产业园，基准日为 2018年8月31日。广州科技发展出资额为9.84亿元，增资7.55亿元。广州科技发展的主营业务为产业园区物业与办公物业。广州科技发展持有广州市海珠区琶洲西区AH040113地块，用途为“批发零售用地、住宿餐饮用地、商务金融用地” 。