二手房|独家解读！东莞新房价格地图和二手房参考价房价|东莞|银行

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近期东莞住建局陆续公布两则与房价紧密关系的政策，一是东莞新房价格地图，二是东莞218个交易活跃的二手楼盘参考价，两者对于楼市的指导意义重大，直接奠定了房价的线性动态。

首先是东莞新房价格地图，如下：

颜色深浅体现房价阶梯，其中城区、松山湖园区和临深区域是新房高价集中区域。
值得关注的把全市新房价格分为七个等级，相邻等级之间差价小，不同镇区相同等级差价明显；不同镇区，低等级可能反而高于高等级；镇区内部房价等级仅公布部分等级数据，预留区域内新房价格上下的波动范围。

例如南城的第一等级新房价格为46317元/平，而东城的第一等级新房价格为40558元/平；长安的第三等级为42469元/平，而虎门的第二等级为38449元/平，这就是“因地定价的原则” 。

一定程度上该新房价格地图是购房者买房指南以及房价保卫措施，购房者可以根据地图价格分布阶梯，清楚知道各版块价格数据的参考线，同时使得购房的价格选择有了清晰的依据，使得做出的选择更加符合自身需求；说它是房价保卫地图，是因为兜底了各版块的房价底线和天花板。

至于其它层面的因素，有助于房企拿地的决策依据，以及稳房价，意味着新房价格未来的走势有了参考线；例如年涨幅5%或3% 。

再结合东莞新房售价最多只能按备案价9折售卖，例如某套房备案价300万，最低网签价为270万（降价10%）；所以新房价格地图参数，也可以结合各版块楼盘售价线性变化，同时有了参考系作为变化的依据。
所以，新房价格地图的创新性值得肯定，稳房价有了具体的操作指南。
值得关注的是进一步消除了东莞新房价格的数据茧房，意义重大。

东莞218个住宅交易活跃的二手楼盘，如下：

这218个二手楼盘与现实的挂牌价或近期成交价差异大， 6至9折的参考折扣，可谓是下了重手。

市场预期影响重大，意味着业主们最后的心理防线被推倒，你可继续保持原挂牌价甚至更高的价格出售，但是官方层面仅认可参考价，还会不定期更新数据；其中银行层面的态度是关键因素，大概率商业银行的二手房贷款会依据参考价。

还有人质疑，例如两个相邻楼盘，一个先被参考价指导，另一个暂时没有，说这样不妥；其实是多余说法，只要银行执行参考价作为房贷放贷依据，你想想相邻的楼盘，一个评估价按参考价作为依据，另一个楼盘的评估价银行还敢不锚定旁边的参考价吗？

在这里不谈具体楼盘被如何“伤害” ，只谈参考价的意义和对市场的影响。有人说，落实房住不炒的根本是让刚需接不起盘，自然炒客们不会继续折腾，又或者让部分炒客付出代价。
即使最后银行选择折中的方式放贷二手房贷款，例如按之前成交价和参考价作为上下范围，取均值，也是拉高了买家首付门槛，锁住流动性；经过时间推移和不断的交易，最后该楼盘的成交价会更趋近参考价。

所以，二手房参考价的发布，是落实房住不炒的关键性举措，现在就剩下商业银行二手房贷款如何跟进，怎么样跟进的问题了。

房叔认为，二手房参考价对商业银行控制贷款流入房地产领域有重要作用，例如某套房2019年值300万， 2021年值600万；现在参考价仅值400万，是不是让商业银行“省了200万额度” ，同时也是控制了货币量的额外增大。

二手房|独家解读！东莞新房价格地图和二手房参考价

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