中铁信托|信托与地产新“鱼水”关系
作者 | 王泽红
出品 | 焦点财经
造车未果，却落得一地鸡毛，姚振华最近很烦躁，与中铁信托明明很相爱，如今却走到“相杀”地步，感情说破裂就破裂。
因债务违约，宝能投资被法院强制执行，自己也沦落为被执行人，贴上高风险标签。中铁信托是“始作俑者”之一，为保障自身信托财产安全，只得上诉法院对抵押土地、质押股权、保证人账户等资产进行查封冻结。
一连串动作下来，中铁信托可以松一口气，因为已查封的资产可以覆盖“宝能系”的全部贷款本息，“割袍断义”的效果还是不错的。
但不是每家信托机构都这么幸运，昔日的百强房企光耀集团破产，粤财信托到现在还未解套，更糟糕的是部分抵押物也被法院认定为非善意取得，抵押权无效；蓝光发展违约债务达215亿，北方信托、建信信托等纷纷踩雷。
地产与信托，曾经绑定颇深，互为“鱼与水”，但随着越来越多房企爆发危机，饱受牵连的信托也不再那么看重盟友关系，毕竟要活下去。
信托踩雷
今年5月，渤海信托把公告贴到某暴雷房企北京公馆电梯间，那是黄老板每天必经之地。文字内容清晰明了，要求该房企在5日内搬离公寓，恢复抵押财产原状，否则将采取法律措施，对抵押财产申请查封保全，以维护渤海信托债权安全。
据说金府大院之所以能起死回生，是因为华能信托不再寄希望于该暴雷房企，强势介入项目，并与施工单位中铁建工通力合作才得以解决。
只能感叹，信托公司也不容易，融资方违约兑付不了，它们也难以向投资人交代。如果信托计划是刚性兑付，自身还要兜底承担损失。比如大业信托，今年一季度用自有资金垫付了“君睿15号”的应付利息，构成了事实上的刚性兑付。
大业信托处于存续状态的地产信托项目，主要集中在大名城、蓝光发展等地方房企，但这些房企的信用资质存在瑕疵、甚至是恶化的迹象。5月，大业信托提前终止盛业蓝光4号部分信托单位的公告，该信托项目主要用于支持蓝光发展在各地的房产开发项目。
但是，造成“君睿15号”违约的并不是蓝光发展，而是华夏幸福。此信托计划主要用于受让华夏幸福子公司九通基业持有的应收账款债权。九通置业承诺按照约定回购该债权，华夏幸福提供不可撤销连带责任保证担保，但二季度项目利息则迟迟未兑付，构成了实质性违约。
在地产变局下，因房企暴雷频发引发的信托踩雷事件，也在逐渐增加，中融信托有4款华夏幸福的项目都已违约；重庆信托、爱建信托、山东信托、云南信托等“身陷”宝能系；山西信托信德27号、信德48号和信德52号信托计划也遭遇逾期兑付风波，融资方为同一家地产公司，正是这家房企，因一笔7500万元信托贷款，被四川信托申请执行。
诸如此类案例，还有很多……
有消息传闻，监管层近期正在摸底信托公司存续房地产项目的债务情况。自9月底以来，北京金融局管辖的多家信托公司陆续收到监管层通知，要求排查所有存续房地产项目的具体要素，排查所涉内容除常规的房地产开发贷项目外，还包括股权融资等其他形式。
此情此景之下，信托机构与地产正在建立一种新的“鱼水”关系。更确切一点，是一种旧模式的权重比例在提升。
转变思路
市场环境变化和严监管正倒逼房地产信托业务转型，信托融资更加关注标准化的产品形式，如股权投资业务和资产证券化业务。
往常的地产信托业务中，432套壳融资很常见，但是特定资产受益权转让及回购的方式，或者通过明股实债的方式，本质上形成的还是贷款债权。随着暴雷违约的频发，抵押物处置变得越来越困难，抵押债权融资在房企爆发危机时处置很难，反而是股权投资退出更为灵活。
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