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楼市|陕西前三季度楼市报告：西安商品房销售下降( 二 )


今年1-9月，西安商品房销售1306.46 万㎡，同比下降24.5%，占全省比重约47.07%。
刚过去的“金九银十”，名不符实。据机构统计，今年9-10月，西安有54个楼盘意向登记，其中28个楼盘需要摇号，26个转入平销，摇号与流摇基本持平。这两个月共有60多个项目开盘，整体开盘销售率约60%，远不及上半年常见的90%左右，平销成为常态。
外界认为，登记热度下降，主要还是市场转向：一是调控升级后，部分购买力失去“房票”;二是预期变化，原先盲目跟从的购房者转而观望。
8.30新政后，西安限购扩大到沣东全域，沣西涉及马王街道、高桥街道。一如2019年限购后楼市骤降的临潼，今年10月底，沣东一楼盘上线40套房源，结果“零核验”。
楼市冷暖，还与供需关系有关。李玲燕提到，西安商品住宅已有5年左右供应不足。今年因调控收紧、全运会前施工控制、价格公示变更等，房企推盘一度放缓。其中，价格公示经历数次调整，近期正出现新的变化：集中公示、扎堆登记，成为主流。
上周五，采访人员在西安雁塔区一个正在意向登记的楼盘看到，登记的消费者不少，人气尚可。但11月初，雁塔区已有5个项目公示价格，这意味着，区域内需求可能被分流。
看房后的实际成交，则不确定。近一年多，西安市场改善产品集中涌现。然而，换房需求、投资需求与调控方向并不匹配。同时，二手房指导价出台，房产流动性已然打折。
全省商品房待售套数约为5.64万套
实际上，从反映楼市走向的另一指标——房地产投资情况，也能看出省内市场变化。
今年前三季度，陕西房地产开发投资3244.62亿元，同比增长4.7%，比上半年回落7.2个百分点。各地市中，除了榆林、杨凌示范区投资增速比上半年提高，其余9个城市均出现回落。其中，延安、安康两地回落幅度较大。
房地产开发投资是在一定时期内，各类房企和建设单位统一开发的包括统代建、拆迁还建的房屋建筑物和配套服务设施，土地开发工程的投资完成额。
在西安欧亚学院人居环境学院客座教授朱郁看来，房地产开发投资与地方招商引资相关，也反映出行业扩张意愿。今年市场热度下降，加上“三线四档”影响，不少房企倾向于收缩战线，这必然导致城市房地产投资增速，尤其是三四线城市的增速回落。
除了房地产投资增速回落，省统计局还提到，今年1-9月，全省房屋施工面积速度减缓，尤其是新开工面积回落。此外，房企购地速度也在下降。1-9月，全省房地产开发企业土地购置面积136.18万平方米，同比下降40.2%，降幅比上半年扩大38.7个百分点，
一般来说，房屋施工及竣工速度减缓，会导致待售商品房减少。截至9月末，陕西商品房待售面积563.94万平方米，同比下降10%。按每套100㎡计，相当于5.64万套房子待售。
三四线楼市销售放缓库存增加
今年以来，面对日益火爆的楼市，全国各地监管层罕见地持续打出组合拳，截至10月中旬，年内累计调控次数已超过500次。政策高压之下，多地楼市寒意瑟瑟。
当一众大城市的楼市转冷，中小城市的前景就更不被看好了。
据克而瑞数据，截至今年9月末，全国百城商品住宅库存量已突破6亿㎡，去化周期涨到14.92个月，明显高于2020年同期水平。部分三四线城市去库存周期拉长，房企销售压力骤增。
其中，部分三四线城市面临的去库周期延长，房企销售压力进一步增加。北海、肇庆、烟台、衡阳、淄博等基本面缺乏足够支撑的三四线城市，消化周期高达30个月以上。
朱郁认为，楼市已进入调整期，不同城市间因内生需求差异将导致明显分化。以陕西省内市场看，西安热度下降，价高难卖的项目，打折情况会愈发明显。而省内部分地市，有的此前因城镇化获益，还有的承接了西安外溢需求，但因市场预期回落，或面临一定挑战。

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