1、购房合同不备案不能简单认为无效或者有效 。要按照情况区别对待，如果合同中约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的；
【购房合同不备案是否有效】原则上按照约定处理，例外情况是合同一方已经履行主要义务，对方接受 。如果未约定的，则不能此作为主张合同无效的法定抗辩理由 。
2、而在二手房买卖过程中形成的《房屋买卖合同》，则没有不备案即无效的约定 。只要出售房有权处分房屋，合同内容不违反合同法或者其他法律法规的禁止性规定，一般都认定合同有效 。
【法律依据】根据《民法典》第502条规定：依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外 。
（《民法典》生效时间为2021年1月1日） 。
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