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公摊|对于不同类型的楼房，如何选择？如何避开一些陷阱？( 二 )

房价公摊


最后总结一下 ， 如果资金紧张 ， 买塔楼是没有问题的 。 但以下三种塔楼尽量避免 。 第一 ， 塔楼尽量不买北朝向户型 ， 就算便宜 。 未来交易周初期也普遍较长 ， 不太好卖 。 第二 ， 不买那种单独一两栋没小区氛围的塔楼 ， 因为涨幅也普遍确实略低那么一点 ， 第三 ， 郊区的塔楼尽量别买 。 在那种地段 ， 塔楼的接盘下确实会少一些 。
第三、得房率和公摊率 ， 这是各个产品的标准得房率 。 但实际上你会发现很多时候 ， 小高层的得房率和高层没什么区别 ， 高层比小高层得房率高的情况也比比皆是 。 这真的都是看开发商的设计水平 ， 这也是为什么上面讲的小高层未必比高层贵的原因之一 。
另外还有一个好玩的事 ， 比如你去售楼处问得房率是多少？销售本来应该回复你得房率是75% ， 但是他很可能回答你的是公摊率25% 。 为什么这么回答呢？因为直接回答 75% 的得房率呢 ， 会显得得房率有点低 。 但如果回答 25% 的公摊率 ， 就可能会让在售楼处的购房者感觉还可以接受 。 您别觉得这些人都是弱智 。 我偷偷告诉大家一个内部的数据 ， 对于得房率偏低的产品 ， 售楼员回答客户供公摊率成交的概率 ， 要比直接回复得房率高出大概 5% 个点 ， 不要小看成交率多 5% 个点 ， 这对开发商回款非常重要 。

第四个 ， 容积率 ， 假如一个楼盘容积率为3 ， 另一个楼盘为2 ， 其中容积率为 3 的楼盘 临地铁 。 而容积率为 2 的楼盘没有地铁 ， 同等价格 ， 我会毫不犹豫选容积率为 3 的楼盘 ， 又或者说3 的楼盘物业口碑良好 。 而二的楼盘物业口碑一般相同价格我依然会选3 。 就是说容积率对生活的影响 ， 或者说对选楼盘的参考同样没有大家想象的那么大 。 容积率这个参数和周边配套比起来 ， 真的不算什么 。 另外值得大家注意的是 ， 如果一个楼盘既有洋房又有高层的产品 ， 那么高层区域它真实容积率大概率是要比宣传的高很多 。 比如这个楼盘对外宣传容积率为 2.82 ， 但因为 2.8是整体的平均数值 ， 那就意味着很可能实际上洋房区域的容积率为 1.5 ， 而高层的区域真实的容积率则在 3.8 以上 。

所以遇到这种楼盘买高层区域的话 ， 一定要问清楚高层之间的楼间距、用楼间距这个参数和其他开发商楼盘来做横向参考 。 最后这是各种产品的容积率范围 ， 同等种类产品在这些数值范围内价格不应该因为容积率这个因素而有太大的明显差异 。

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