摘要商品房买卖合同 ， 尤其是期房买卖合同 ， 属于开发商事先单方制作的格式合同 ， 诸多条款均是为保护开发商利益 ， 而设定的保护性条款 ， 购房者在签订购房合同时 ， 由于开发商处于比较强势的一方 ， 大多数合同条款 ， 根本没有协商的余地 ， 再加上签订购房合同时 ， 如果属于期房买卖 ， 房子的真实情况 ， 也仅凭售楼员的口头介绍及项目沙盘 ， 进行了解 ， 因此 ， 在开发商与购房者签订商品房买卖合同后 ， 开发商与购房者之间会出现各式各样的商品房买卖合同纠纷 。
现状商品房买卖合同一经双方签订生效任何一方便不得擅自单方解除合同商品房买卖合同的解除一般可分为三种情况一是双方协商解除;二是单方依约解除;三是单方依法解除前二种情形比较容易理解主要取决于双方的意愿及合同约定的情形对于第三种情形是实践中容易产生分歧的地方 。
法规民法典及合同法规定当事人协商一致 ， 可以解除合同 。 当事人可以约定一方解除合同的条件 。 解除合同的条件成就时 ， 解除权人可以解除合同;第九十四条规定有下列情形之一的 ， 当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前 ， 当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务 ， 经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的;（五）法律规定的其他情形;第九十五条规定法律规定或者当事人约定解除权行使期限 ， 期限届满当事人不行使的 ， 该权利消灭 。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条规定因房屋质量问题严重影响正常居住使用 ， 买受人请求解除合同和赔偿损失的 ， 应予支持;第十五条规定根据《合同法》第九十四条的规定 ， 出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款 ， 经催告后在三个月的合理期限内仍未履行 ， 当事人一方请求解除合同的 ， 应予支持 ， 但当事人另有约定的除外 。
结论根据上述规定可以看出商品房买卖合同一经签订生效一方便不得擅自无故单方解除合同但是如果合同约定的解除条件成就一方有权依据合同约定单方主张解除权或者虽然合同没有约定解除条件但是如果符合上述法律规定的单方解除合同条件一方也有权依据法律的规定单方主张解除权但值得注意的是合同法规定的五种单方解除合同的条件并没有具体明确原则上应理解为一方构成根本性违约的情况另一方有权单方解除合同根据上述最高院的解释如房屋质量影响正常使用或一方拒绝支付价款或一方拒绝交付房屋经催告后三个月合理期限仍未履行的均应属于根本性违约另一方有权单方解除合同 。
【购房置业|商品房买卖合同解除的注意事项】
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