当然也不能极端不防止什么手枪型、跑道型或者这种每个房间都是异形 ， 还有这种不可描述形状的户型 ， 这种特别不方正的就明显太难受了 。
但比如这种的稍微有点异形 ， 其实对舒适度影响并不大 。
第三 ， 空间浪费 ， 刚需楼盘到高档楼盘 ， 影响程度从 5 颗星到 3 颗星 ， 不少户型总会有浪费的面积 。
比如这种的一进门一大片空间其实没有实际用途 。 但还是那句话 ， 面积就是硬道理 ， 房子总面积大 ， 一进门就是宽敞 ， 气场也不一样 。 就算设计有点缺陷 ， 有一些浪费面积 ， 毕竟你也是它的主人 。 从这个意义上讲 ， 没有哪些空间是真正意义上完全没有价值的 。 另外有些面积尽管有点浪费 ， 也是可以考虑做个储物柜或者收纳空间来发挥一下作用的 。
而且没错 ， 越高端的楼盘 ， 越没人在乎浪费面积 ， 甚至有些豪宅 198 平 ， 只设计两个卧室 ， 依然很抢手 ， 因为从来不发那一种除了孩子 ， 谁都不配与我住在一起的那种顶级富豪观念 ， 而且高端楼盘的面积都是超大户型 ， 空间达到一定程度就脱离了它的实际使用价值了 。 所以从高端到低端 ， 随着档次越来越低 ， 那么面积浪费就会变得越来越重要 。 在普通的刚需盘 ， 比如 89 平三室两卫 ， 一定比 80 多平两室一卫的设计更合理 ， 浪费面积更少 。 那么减少空间浪费 ， 价值也会大更多 。
第四 ， 动静分离 ， 影响等级四颗星 。
户型有浪费面积 ， 找一个设计能力强的设计师 ， 其实在一定程度上是有回天之力的 ， 但动静不分离 ， 它是属于那种基因性骨子里的缺陷 。 再强的设计师大多也无能为力 ， 动静区混乱 ， 如果一两个人住还好 ， 一旦家里有孩子或者是一个大家庭 ， 对于大多数人而言 ， 干扰还是挺大的 。
第五 ， 动线合理 ， 影响等级两颗半星 。 二手房的动线类型几乎成千上万种 。
什么是动线 ， 动线就像图示所讲 ， 一定是交叉越少越好 ， 大家可以展添一下画面 ， 大概理解一下动线 。 但是实话实说 ， 动线这个东西无非就是多走两步、少走两步的事 ， 对于生活品质影响说实话不是特别大 。 一套房子只要得房率高、朝向没问题 ， 浪费面积少、动静分离、私密性 ， 这些要是没有大问题 ， 动线这个因素天然就不会太差 ， 或者是哪怕差一点 ， 影响也不大 。 过于把精力关注动线上 ， 不如我们关注在一个叫初动线的概念上 。 什么是初动线 ， 就是一进门的动线形态 。 目前新楼盘最主流有两种初动线 ，
一种就是一进门 ， 比如左转是客厅 ， 右转是餐厅 ， 厨房直走卧室 ，
第二种一进门想去客厅或者卧室 ， 必须穿过餐厅或厨房 。 理论上讲第二种多走几步也没有造成太多的空间浪费 。 但是有点神奇 ， 就是说让一个有点阅历的人去家里做客 。 一开门如果是第一种三个选择方向的出动线户型和第二个进门之后只有一个方向可走的出动线给人的感觉是明显不一样的 。 第一种就能给人一种很正式的家庭感 。 而第二种触动线给人的感觉相对就有点没那么正式 ， 甚至给人一种手头不是特别宽裕的感觉 。 尽管住在第二种动线房子的人并不一定缺钱 ， 但往往给来客的潜意识里 ， 第一种出动线的房子分量往往更重一些 。 这种潜意识 ， 不是我凭空猜测 ， 是我多年和房产圈的人交流得来的真实感受 。 所以同地段同档次的情况下 ， 价格相差 10% 以里的话 ， 尽量还是选第一种出动线户型 。
第六 ， 进门没有玄关 ， 从刚需楼盘到高档楼盘 ， 影响程度 ， 从一颗星到四颗星 。
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