一年之计在于春 ， 二十年来我买卖房子基本都是在正月十五过后就开始行动了 。 我曾经无数次的说过 ， 买房的诀窍就是早 。 买房没有对手 ， 只有竞争者 ， 只要你比竞争者动手早 ， 就会完胜 。
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年后刚上班一周 ， 我没有闲着 ， 周六日两天我走访了上海的4个中介好朋友 。 目前上海的二手房行情如下：
一、春节后第一周 ， 上海抛盘量很大 ， 明显高于春节前的1月份 ， 并且挂牌价格明显提高 。 由于挂牌价普遍超过官方核验价 ， 所以 ， 链家网上不显示 ， 但其实可售房源大大超过链家网显示的房源量 。
二、带看量正在快速增加 ， 但是暂时还没有达到春节前1月份的热度 。 接下来的几周 ， 带看和成交会直线上升 。
三、目前上海政策没有任何松动 ， 只有按揭利率随着LPR降息同步下调至首套4.95% ， 二套5.65% ， 放款时间是过户后一个月左右 。
四、链家、太平洋、21世纪和中原业内普遍认为 ， 上海的金三银四会很热 ， 但是全年房价不会大涨 。
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贝壳研究院数据显示 ， 2022年1月50城二手房成交量环比下跌约23% 。
北京 ， 2022年1月二手房成交11875套 ， 环比上月下跌23.10% ， 同比去年1月下跌32% 。
上海 ， 2022年1月二手房成交1.5万套 ， 环比上月下跌16% ， 同比去年1月下跌66% 。
深圳 ， 2022年1月二手房仅成交1557套 ， 环比上月下跌25% ， 同比去年1月大跌77.8% ， 开创十年来新低 。
广州 ， 2022年1月二手房成交7014套 ， 环比上月微涨0.9% ， 同比去年1月下跌55% 。
去年四季度 ， 得益于信贷纠错回归正规的影响 ， 各大城市纷纷翘尾 ， 成交量反弹 。 但是今年1月份 ， 各地二手房成交量都开始大幅下滑 ， 不仅比12月份低 ， 而且严重低于2021年1月 ， 什么意思呢？
说明：2022年开年的热度一定是低于2021年的！
上周央行公布了1月末的金融数据 ， M2同比增长9.8% ， 增速显著提高 ， 但是M1同比下降1.9% ， 剔除春节错时因素影响 ， M1同比增长只有2% 。 我在原创《如何抓住房地产牛市？》里说过：“当M1增速大幅上涨时 ， 才是牛市的开端 ， 当M1增速超过M2时 ， 牛市高潮到来” ， 而目前 ， M1增速仅仅只有2% ， 远远小于M2的9.8% 。
也就是说 ， 现在谈房地产牛市 ， 就是天方夜谭！
央行还公布了一组数据：1月末 ， 我国住户贷款中 ， 中长期贷款（基本都是房贷）增加7424亿元 ， 同比去年2021年1月的9448亿 ， 下降了21.5% 。
2022年的楼市 ， 想要达到2021年初的热度 ， 任重道远 。
1月27日美联储今年首次议息会议表明：3月美联储开始加息已成定局 ， 多数国家也已经先于美国进入了加息通道 。 虽然我国央行多次强调我们的经济周期不同 ， 货币政策要以我为主 ， 但是不可否认的是 ， 二季度开始 ， 我们降准降息的难度将会显著增大 。
所以 ， 接下来的2、3月份 ， 我国应该还会降准降息 ， 当然也不排除5年期LPR再次下调 。 不过很可能从二季度开始降准降息力度就会减弱 ， 就和2020年的节奏差不多 。 回想2020年 ， 降息只有在年初的2月4月发生 ， 然后一直坚挺到上个月才再次降息 。
其实 ， 无论从成交量、M1M2、房贷规模还是货币政策 ， 都在预示着：2022年的楼市根本不会复制2020-2021年的走势 。
今天 ， 我必须再次重申我的预判：2022年 ， 是前热后冷、前高后低的趋势 。 2022年 ， 只有小阳春 ， 没有牛市！
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