云南龙网

  1. 首页 > 云知道 > >

菏泽|顶不住！楼市，降首付了！( 二 )

房价楼市购房置业菏泽


在贷款首付比例和利率上支持首套房购房者 ， 目前 ， 银行个人住房贷款中有90%以上都是首套房贷款 。



看清楚没有 ， 给予刚需降首付、降利率支持 ， 并不是菏泽自作主张 ， 而是在按要求执行 。
在这一要求下 ， 去年年末以来 ， 大多数城市都在加快购房贷款发放 ， 降低房贷利率 。 更有甚者 ， 甚至直接开启了鼓励购房模式 。
菏泽降首付针对的便是无房无贷款的刚需和有一套房的改善型需求人群 ， 无可挑剔 ， 所以它才敢于公开降低首付 ， 成为出头鸟 。
有官方说法 ， 这是菏泽敢于跳出来的理论依据 ， 但促使菏泽率先降首付的原因 ， 则是楼市的现实压力 。
03
2021年下半年 ， 包括中心城市在内的全国楼市 ， 上演了集体下跌 。 其中跌幅较为明显的是三四线城市 。
理由是多方面 ， 一方面原本的货币棚改熄火 ， 另一方面大多数三四线城市人口在流失 。 在这种背景下 ， 去年的信贷截流成为最后一个落下的稻草 。
所以我们可以看到 ， 去年发布限跌令的数十个城市 ， 大多数都是三四线城市 。
菏泽是个什么情况？
房天下最新数据显示 ， 2022年2月菏泽二手房均价为5514元/平方米 ， 环比下跌了9.11% 。 事实上 ， 根据公开消息了解到 ， 菏泽这座城市的房价已经连续下跌16个月了 。
早在2018年 ， 菏泽就因为库存太大 ， 2019年供给井喷 ， 导致2020年菏泽房价开始下行 。
2021年的信贷截流更是加重了菏泽的楼市下行压力 。 也加大了其库存压力和土地财政压力 。
易居研究院数据显示 ， 2020年-2021年菏泽商品房住宅供应总面积为710万平方米 ， 供应总套数为5.54万套 ， 成交面积404万平方米 ， 成交套数3.1万套 ， 供求比为1.76 。
供求比为1.76 ， 也即按照现在的库存和销售速度 ， 在不增加供给的情况下 ， 需要卖21.12个月 ， 才能清空库存 。 这一消化周期 ， 严重超越了12个月的警戒线 。
与此同时 ， 2021年 ， 菏泽的土地财政收入只有67亿元 ， 而2018年这一数据为240亿元 。
这样的行情 ， 这样的土地财政收入 ， 菏泽焉能不着急 。
于是才有了降低首付比例 ， 降低购房利率 ， 开启救市的操作 。
04
关键问题来了 ， 这一招能奏效吗？
窃以为 ， 对于平稳房价有一定的作用 ， 但掀不起什么浪花 。
之所以能够达到稳房价的作用 ， 原因在于 ， 菏泽人口基本面和经济基本面还算不错 。
人口方面 ， 根据第七次人口普查数据显示 ， 菏泽过去十年常住人口是增加的 ， 增量为50.8万人 ， 平均每年增加5.08万人 。

制图：城市财经；数据：山东统计局
经济方面 ， 菏泽过去十年在山东省的排名不断攀升 ， 从十年前的省内第15位跃升到了如今的第8位 。

难以掀起浪花 ， 是因为目前市场的信心已经不在 。
信心比黄金更重要 。 当下虽然政策面和资金面上 ， 都转向友好 ， 但市场信心仍没有恢复 。
刚需在观望 ， 投资客也在犹豫 ， 甚至直接放弃 。 再加上人口拐点即将到来 。
因此 ， 以菏泽为代表的三四线城市 ， 房价能够维持原位就已经不错 ， 大涨已经不可能了 。

推荐阅读


上一篇：|从今年起，子女“不再继承”父母房产？统统按照新规处理

下一篇：楼市|市场回暖，刚需要正视2022年楼市，建议保持观望！