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在传统的福州区位论中 ， 鼓楼之外就属台江 ， 所以尽管台江区面积小 ， 但也时常和鼓楼并称鼓台 ， 彰显其核心区位 。
如此寸土寸金的位置 ， 却有一个神秘的楼盘 ， 在2018年楼市火热之时拍下地块 ， 磨磨蹭蹭近3年后的2021年1月份才领取预售许可证 ， 领完证又悄无声息 ， 直到2021年06月01日开盘 。
如今大半年过去了 ， 前两天肚子君接到了这个楼盘的销售电话 ， 就顺手查了官方网站 ， 发现半年多过去了 ， 117套商品房只售出了20套 ， 去化率仅17% 。
或许是行业的大环境和并不亮眼的去化使得神秘的楼盘不再“佛系” 。 今天 ， 肚子君就和大家一起来探访这个神秘楼盘的究竟是什么样子 。
一、项目周边
项目名叫悦江府 ， 位于台江区鳌峰街道福光南路与鳌光路交汇处 。
1.交通：项目东侧的福光南路上就有“武夷绿洲”站 ， 步行约200米即达 ， 有56、59路等共10路公交车；项目南侧的鳌兴路上也有地铁接驳18号、22号专线的公交车站 。 公交出行便利 。
?地铁出行的话距离2号线上洋站步行约1.8公里 ， 需要约25分钟；距离在建的4号线鳌峰洲站步行约1.3公里 ， 需要约18分钟 。 地铁出行需要先考虑到怎么到地铁站的问题 。
2.商业：距离台江万达广场步行约1.4公里 ， 需要20分钟 ， 不算很方便 。 广场就在地铁4号线鳌峰洲站旁 ， 地铁出行的话倒是方便购物 。
3.休闲：往北隔着武夷绿洲二期就可以到达光明港南公园 ， 步行约300米 ， 3-5分钟即达；距离鳌峰公园步行约550米 ， 6-8分钟；福州“千园之城”名副其实 ， 家在园中 ， 休闲散步观景都很方便 。
4.教育：台江的公立教育资源和鼓楼差距颇大 ， 没什么好提的 ， 附近有台三小学分校、鳌峰中学 。 倒是项目距私立的华伦中学不到500米 。
5.医疗：虽然在台江区 ， 但是片区周边并没有大型综合性医院 ， 算是市区的“医疗荒漠” 。
二、项目基本情况
1.地块情况：
2018年4月 ， 地块以4.4亿元+配建2250㎡拍出 ， 成交楼面价约19968元/㎡ 。
土地面积：15.02亩 ， 容积率：2.2 ， 限高50米 ， 须配建30%安置型商品住房 ， 按照16280元/平方米的均价销售 。
2018年的土拍 ， 竞争激烈 ， 项目地块小 ， 配建安置房和保障房 ， 地块开发空间更小 ， 加之不知名的开发商 ， 增加了项目的神秘色彩 。
2.小区情况
项目规划两栋住宅 ， 三栋别墅 。 住宅共221套 ， 其中商品房117套（1号楼87套 ， 2号楼30套） ， 社会公共保障房25套 ， 安商房79套 。
在售1#和2# ， 主推建面88-112平户型 ， 项目备案均价约33000元/平方米 ， 预计2022年12月31日毛坯交付 。 其中1号楼2梯7户 ， 公摊约22% ， 2号楼2梯8户 ， 公摊约19.1% 。
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