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碧桂园莫斌：市场正在恢复信心（实录）|观点直击 | 并购( 五 )


第三，我们一直追求好的年化回报，一二线和三四线各取所长。一二线经营的结果是看它的毛利水平、货值的周转会相对高一些，但是三四线市场的经营效率更高，开盘时间总体比一二线城市要短，货地比要高，相对竞争比较弱，所以年化回报比较高。
今年我们会聚焦在这些确定性的市场上，按照精准布局的安排，做好均衡布局，适度地提高市场能级，进行有效的投资。
现场提问：看到公司近期跟招商银行签了并购融资的战略合作协议，公司今年在收并购方面有什么详细的计划？
【 碧桂园莫斌：市场正在恢复信心（实录）|观点直击 | 并购】程光煜：收并购一直是我们一个重要的投资手段，过往这些年份里面，我们主动拓展的，从面积角度看占了接近5成。这里面主要关注两类，一类是收并购，一类是购地。所以说收并购一直是我们重要的获取土地的手段。
从去年下半年开始，市场波动，再加上行业分化，使得我们看到市场上收并购的机会在增多，我们预计在未来一段时间里，收并购占比或者量也会增多。因为机会多，我们会加大一些这方面的部署。
这段时间尤其是从去年四季度开始，主要做的工作是对现有项目或者合作项目进行相应的收并购安排。比如说从去年四季度到现在，大概跟十多个合作方就80几个项目进行了沟通，目前已经对其中35个左右项目完成了收并购安排，未来还有30个左右已经基本谈妥，也会进行相应的安排。
这段时间我们还是聚焦在合作或者是相关的市场上，全新项目会根据市场机会呈现的情况，再进行相应的沟通。
还有一类就是目前银行和AMC公司手头有一些好的收并购标的，目前也在跟我们进行一些接洽，我们会做比较细致的尽调安排，对其中资产包或者资产包内感兴趣的资产进行洽谈。
收并购肯定是今年一个比较重要的获取土地的手段，也是我们擅长的手段，我们会坚持。过往的一段时间产生直接结果的还是跟原来的项目有关的，真正新增的项目很少，更多是跟原来有合作的项目进行相应的收并购安排。
现场提问：今年集团的销售目标是多少？疫情是否影响到公司的销售表现？
程光煜：我们之前讲过，从2018年开始，我们企业就进入了行稳致远阶段，这跟企业的自身发展和整个行业的发展是吻合的，规模不是我们的第一追求。所以我们这几年都不制定对外的销售目标，当然对内是有整体预算的安排。
现在依然处在一个市场波动的周期，属于底部，我们预计今年整体销售规模，从全国的商品房销售，预计会有所降低，而且市场会呈现前低后高，逐渐企稳的过程，随着一些城市的政策、市场基本面、供求关系改善，是一个逐步企稳的过程，相信我们自己的销售节奏也是这样的安排。
现在来看，我们还是有比较大的灵活性，手头货量是比较充足，去年流入到今年的权益货量大概是2700亿左右，今年安排的大概在3500亿到4000亿左右，总可售货值大概是6500亿左右。这部分我们希望精准供货，提高货量利用效率，使得去化水平提高到70%到75%，这部分就奠定了我们全年销售的整体基础。
当然现在手头货量比较充足，而且都是在手货量，可以调节供出节奏，根据市场触底的情况去进行相应的调节。
刚才讲的那些是不含今年的新增投资，加上今年的新增投资，预计会顺应市场节奏，保持一个比较稳定的销售，同时在这个过程中我们要平衡好我们的量价关系。
最后我们还是有比较充分的土储，有1.8万亿二级土储，还有330多亿一级储备，如果市场释放比较充分，供求关系改善良好，行业稳定来得比较快，我们也会从这部分里面进行适度挖掘，去补充当年的销售额。

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