转型|赵可:《地产转型与高质量发展》(中国房地产发展之路第三课)( 六 ) 写字楼|房地产|房地产行业

以中国恒大现金流变化为例，可以看到暴雷房企不能平衡筹资性现金流和经营性现金流变化情况，企业发展主要依靠筹资性现金流流入，不具备长期造血能力，最终使得企业经营陷入困境。

具备以下五要素优势的房企未来将胜出：
1、产品定位。过去五到十年间，鲜有企业讨论房地产的产品定位，尤其做投资的时候，大家较为关注的都是资产弹性，在房价上涨较快的发展阶段，即使拿错地，房子也能快速销售，对于企业发展影响较小，现在产品定位越来越重要，需要选择合适的地块和产品类型，以及客源营销都要精心策划。
2、拿地范式。通过加杠杆拿地扩张，实现规模快速增长，这属于金融红利时代的典型发展模式。但是当金融红利时代过去后，囤地赌增值的发展模式显然已经失效，因此拿地范式要发生转变，未来房企拿地要从项目层面出发，以自下而上的角度去创造价值，不要轻易做未来房价上涨10%-20%这样一种不切实际的假设。
3、追求项目整体的IRR考核。IRR对企业的影响比利润率更重要，利润率要考虑项目到底能不能盘活，能不能准时推售去化，而IRR从更全面的角度去理解公司的盈利能力。
4、精装修房。精装修部分毛利率较高，房企可以通过精装修房来提高利润率。另外，这也是增加房企无息负债的办法，精装修表面延长了工期，但实际却增加了回款，而且这种回款会做大资金池。
5、供应链融资。供应链可以增加房企的无息负债，但是使用过程中不能偏离给供应商融资的初衷，不能沦为变相融资。供应链融资缓解了房企资产负债表压力，同时通过其它金融手段把钱更快给到供应商。因为房地产行业回款周期慢，相比部分制造业，房地产行业是真需要构建供应链融资生态的。

上图是一个静态模型，结合上文的动态模型，可以对房地产公司的过往发展加以总结，并且对未来房地产公司的发展路径提供借鉴。

转型|赵可:《地产转型与高质量发展》(中国房地产发展之路第三课)( 六 )

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