由于长期以来 ， 我国城镇住房总量不足 ， 商品房供不应求 ， 加快建设、增加住房供应是客观需要 。 为了满足人们的住房需求 ， 解决开发商建设资金周转等问题 ， 商品房预售制度被认可 ， 也逐渐成为了常态 。
但是房屋预售的弊端很多 ， 由于关于商品房预售方面的相关法律规范还不够完善 ， 导致很多地方商品房预售还处于混乱状态 ， 一些房地产开发商违规经营或钻法律空子 ， 开发商与消费者存在着一房多卖、面积缩水、质量不过关、延期交付、延期办证等问题 ， 从而损害了消费者的利益 。
近日 ， 北京市通州区人民法院审结了一起关于商品房预售合同纠纷案件 ， 判决实地公司给付王某2018年5月19日起至2019年6月4日止的迟延办理楼栋权属证明的违约金187252．24元
法院审理查明 ， 2013年1月9日 ， 王某作为买受人与被告实地公司作为出卖人签订《预售合同》 ， 购买被告实地公司开发的坐落于北京市通州区某小区1905号房屋 ， 合同约定房屋总价款为4821410元 。 双方在合同第二十二条产权登记第一项初始登记中约定如下：“出卖人应在2014年5月28日 ， 取得该商品房所在楼栋的权属证明 。 如因出卖人的责任未能在本款约定期限内取得该商品房所在楼栋权属证明的 ， 双方同意按照下列第1种方式处理：1．买受人有权退房 。 买受人退房的 ， 出卖人应当自退房通知送达之日起30日内退还全部已付款 ， 并按照买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金 。 买受人不退房的 ， 合同继续履行 ， 自出卖人应当取得该商品房所在楼栋的权属证明期限届满之次日起至实际取得权属证明之日止 ， 出卖人应当按日计算向买受人支付全部已付款万分之壹的违约金 。 ”
上述合同签订后 ， 王某交纳全部购房款4901891元（含面积补差款） 。 2013年6月13日 ， 王某办理1905号房屋的入住手续 。 实地公司目前尚未取得1905号房屋所在的2号住宅楼的楼栋权属证明 。
另查王某曾多次提起诉讼主张延期办理楼栋权属证明的违约金 ， 本院依法作出判决 ， 判决实地公司给付了王清华截止到2018年5月18日的延期办理楼栋权属证明的违约金 。
法院认为：依法成立的合同 ， 对当事人具有法律约束力 。 当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的 ， 应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任 。 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金 ， 也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法 。
本案中原告王某与被告实地公司签订的《预售合同》合法有效 ， 双方当事人均应依约履行各自义务 。 按照合同第二十二条之规定 ， 实地公司应在2014年5月28日前办理完毕楼栋权属证明 ， 但时至2019年6月4日实地公司仍未办理完毕王某所购得的1905号房屋所在2号住宅楼的楼栋权属证明 ， 实地公司已经构成违约 。 经本院核实 ， 自上次判决实地公司给付王某违约金的截止日之次日即2018年5月19日起算至2019年6月4日 ， 迟延履行日期新增382日 ， 王某主张的违约金并无不妥 ， 本院依法予以支持 。
据此 ， 法院依法作出如上判决 。
法官说法
在房地产交易中 ， 交付房屋钥匙只是老百姓观念中的交房概念 ， 但只有开发商将产权过户到购房者名下 ， 才算在法律上真正取得了房产所有权 。 否则 ， 即使入住房屋也不等于取得了房屋的所有权 ， 因此 ， 在商品房买卖交易中 ， 开发商履行交付房屋的义务 ， 除了实际将房屋钥匙交付业主 ， 给业主办理入住手续之外 ， 还包括办理完交纳相关税金及维修基金之后为业主办理完过户手续 ， 完成实际交付和过户登记之后才算全面履行了交付义务 。
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