万科|万科：离优秀越来越远现金流|净利润

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过去很多年，万科作为房地产江湖一哥，优秀、伟大、牛逼的称赞不绝于耳。 2018年以前，股价持续上涨了数十倍，也给股东们带来了足够的惊喜回报。
但形势渐渐偏向了天平的另一边，股民们把悲伤、失望、不满的情绪都砸向了万科。
2021年，万科净利润225亿元，一把回到2016年的水平，同比骤降逾45% 。这是继1995年、2008年后出现上市31年以来第三次下滑。

郁亮交出这样的成绩单，倍感压力与紧迫。在业绩推介会上，他很坦诚：“2021年业绩表现不好，让股东失望了，在这里，我向广大投资者、利益相关方表示诚挚的歉意” 。
“（2022年）破釜沉舟、背水一战，就是要么死、要么活，没有中间状态。 ”再次回荡在每一个万科人的脑海里，挥之不去。
01三次判断早在2014年万科股东大会上，王石直言：房地产行业处于一个微妙的转型期，市场逐渐成熟、但监管仍需完善，需求逐渐下降，但并未萎缩。地产的“白银时代” ，是一个市场从增量到存量、竞争从平衡到极化、业务从简单到复杂、产品从单一到多样的转折时期。
基于此定义，万科开始行动，调转经营策略，把投资开发的重心放在一二线城市。此外，万科也开始进行转型探索，尝试了多条赛道培育新的增长点。
然而那时，众多的房地产巨擘们趁着棚改货币化的东风大举扩张三四线城市，杠杆加得大，规模上得快，俨然行业焕发第二春。
万科没有跟进，躲过了一劫。
转眼到2018年，在万科秋季例会上，会场背景墙满屏的“活下去” 。当时，不少同行瑟瑟发抖，认真思考，但也有不少同行却认为这是耸人听闻。后来，一大批中大型房企依旧疯狂加杠杆。很快，他们尝到了激进之后的苦果。
2022年年初，郁亮在万科集团年会上发言，将中国房地产定义为进入“黑铁时代” 。他这样看当前的房地产：

房住不炒其实就是“房住”和“不炒”两个方面。对于“房子是用来住的”这个方面，政策可能会略有放松，因为要切实解决居民的合理居住需求，对现有需求的一些过于严格的限制可能会略有放开，但还是不允许炒的，涨幅限制还会保留。尽管“房住”可能会释放一些需求，但今天还有这么大量的需求吗？
另外，租购并举固然对租赁住房是机会，但也意味着刚需购房者可以在“租”和“购”之间做选择，会分流买房子的需求。即使租房需求增多也对冲不了开发业务卖房子规模的下降。还有人、地、房的匹配关系可能改变，核心主要城市的住房供应会增加。（在黑铁时代下）还有两个重大变化，一是市场分化会越来越明显，二是行业规模开始萎缩。
房地产正在去金融化，回归居住属性。因为国家不允许房地产占用过多的金融资源，也不能允许居民因买房背负高额的债务负担，因为这些金融资源没有有效地支持实体经济。其实在2020年8月， “三道红线”的出台再次改写了行业规则，其影响并不亚于2002年的土地招拍挂制度。依靠高杠杆、高负债、高周转的商业模式不灵了。

万科|万科：离优秀越来越远

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