根据房产机构统计数据 ， 在2022年首月 ， 万科单月实现销售面积210.6万平方米 ， 销售额只有356亿元 ， 同比下滑达到了50.19%；碧桂园单月销售额363.6亿元 ， 同比下滑9.81% ， 销售额为462万平方米 ， 同比提高1.32%；融创中国的销售为279.2亿元 ， 下滑20.6%；奥园销售19.2亿元 ， 同比下滑80.99% 。
为啥？因为在房地产“平稳”期 ， 一方面购房者纷纷
在这些“下滑”的信号下 ， 有人给出了预测 ， 未来10年 ， 房价下跌至一线3万 ， 二线9000 ， 三四线4000 ， 可能吗？高层已经表态了 。
首先 ， 咱们看看按照当前的房地产价格水平 ， 如果想要达到一线3万 ， 二线9000 ， 三四线4000的水平 ， 房产价格要回落多少才可以 。 2022年 ， 一线城市（主要是指北京、上海、广州、深圳这几个一线城市）的房价平均为6.6万元-8万元 。 如果按照均值7万元计算 ， 10年后要下滑至3万元的话 ， 那就有7万元的回落空间 ， 基本上每年回退7000元/平米 ， 如果分解到每个月的话 ， 基本上每月回退680元/平米 。 有没有可能呢？想一下都认为不太可能 。
对于二线城市（主要是所谓的新型一线城市和一般二线城市 ， 例如南京、济南、武汉、合肥、成都、天津等城市） ， 这些城市的房地产在近10年获得了突飞猛进的增长 ， 不少城市的房产价格在10年前3000元/平米 ， 现在已经达到了2-3万元/平米 。 就均值而言 ， 二线城市的房产价格应该在2.5万元-4万元 ， 所以要想回退至9000元 ， 回退的额度为1.6万元-3.1万元 。 虽然二线城市的潜力没有四大一线城市雄厚 ， 但是新兴科技企业、新产业、新基建等基本都部署在这些城市 ， 随着人口的涌入 ， 回落至9000元不太可能 。
那么 ， 三四线城市有没有可能达到4000元的状态呢？笔者认为 ， 这个概率很大 ， 不过需要区分看待 。 社科院财经战略研究院在发布的《住房分析报告》中认为 ， 失去了棚改的支撑之后 ， 不少三四线城市的房地产或进一步进入衰退区间 ， 过去的10多年 ， 三四线房地产高歌猛进 ， 然而这种“繁荣”是有特殊的政策支撑的 ， 尤其是棚改货币化安置 ， 释放了大量的购房需求 。 随着棚改的结束 ， 三四线高度依赖棚改的城市没有产业基础 ， 或回退存在可能 。
其次 ， 对于房产价格增长还是回落的事情 ， 高层已经表态了 。
根据《21世纪经济》的报道 ， 在2022年初 ， 住建部组织了新一年的工作部署会议 ， 围绕今后房地产发展的各个方面进行工作安排 。 一方面坚持房住不炒的基本调子不变化 ， 另一方面支持住房消费 ， 再者要增加保障房和多种住房形式的实现 ， 保障城市居民的购房与住房需求实现 。 统计局局长宁吉喆表示“2022年房地产有望平稳健康发展” 。
用直白的话来说 ， 保持房产“平稳健康”发展 ， 其实就是不允许房地产过热 ， 但是也不允许房产过冷 ， 忽冷忽热都处于不健康状态 ， 在社会的三百六十行中 ， 每个行业需要保持齐头并进和相互适应 ， 不能顾此失彼 。
所以 ， 从这个层面而言 ， 还指望一线3万 ， 二线9000 ， 三四线4000吗？不太可能 。
最后 ， 人口的动向 ， 也是房地产变化的依据 。 2021年底 ， 我国的城市化率为64% ， 距离发达国家的75%以上水平还有不小的空间 ， 按照过去每年增加1个百分点的比例计算 ， 至少还有10-15年的提升空间 。 甚至有专家表示 ， 未来10年还有4-5亿人进入城市 ， 所以城市住房需求缺口量很大 。
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