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01、前言现在楼市的情况是 ， 光吹风不下雨 ， 只有消息没有实际 。
很多城市楼市还是很冷 ， 3月房地产销售和投资分别同比下降18%和2% ， 房屋施工、新开工和竣工同比下降22%、22%和16% ， 土地购置面积累计同比降幅收窄 ， 但仍下降42% 。
值得注意的是 ， 一季度虽然调控近百次 ， 但各大城市基本还是以止跌为主 ， 整体还在下行 ， 快到底部 ， 但还没到真正的底部 。
房地产从盛走向衰 ， 房价从原来大涨走向小涨 ， 再走向下跌 ， 都是自然的规律 。
就像生育率一样 ， 房价大涨让生育率暴跌 ， 但没有高房价 ， 生育率也会随着人们的意识觉醒而自然的降低 。
这些 ， 都是规律 。
现在只是不希望房地产一下子倒那么快 ， 产业升级还没完成 ， 这个时候房地产还不能倒 ， 但也不能让房地产太好 ， 于是就这么吊着一口气 。
北京、上海、深圳这些城市房价从2008年之后就大涨 ， 在这一轮大涨之后 ， 才启动的限购 ， 以前只要给钱 ， 都能买 。
都这么多年过去了 ， 还有多少有钱人没有在一线城市买房呢？
一线城市真实的刚性需求已经没有多少了 ， 剩下来的也都是改善和投资了 。
如果说一线城市房价不是永远涨的话 ， 还有多少人会在一线城市买房呢？
与其说一线城市还有大量的购房需求 ， 还不如说一线城市的房子还有大量的投资需求 。
房价不涨的时候 ， 一线城市的刚需也看不到的几个的 。 深圳就是很好的例子 ， 去年深圳房价跌了一年 ， 深圳楼市的那些刚需去哪了 。
02、杭州楼市的改善越住越差 ， 刚需越住越远2022年这种杠铃式的楼市分化 ， 在杭州是首次出现 ， 现实的情况和2015年和2018年的两次低谷的底层逻辑完全不同 。
2015年 ， 大户型比小户型降价更多 ， 反而适合改善抄底 ， 拼的是钱包；
2018年 ， 澄品、杨柳郡等很多宝藏盘可直接下定 ， 摇号也近乎无区别全民打新 ， 拼的是运气；
而今年的分化 ， 对人才和刚需、有钱人是雨露均沾 ， 而中间的改善层被“遗忘性”误伤了 ， 拼的是社保和胆量 。
且在供应向星城倾斜和共有产权&公租房加速的双重趋势下 ， 未来杭州对普通真改善可能更不友好 。
在我看来 ， 至少两年内 ， 杭州改善越住越差 ， 刚需越住越远 。
那到底怎么办？核心区新房摇不到 ， 二手房现在要不要接？不急 ， 已经不能刻舟求剑了 ， 只能边走边看 。
可以截图成交 ， 网签价也可以作假 ， 各种假信息可以满天飞 。 但有一样东西做不了假 ， 只要盯牢每月二手房成交量即可 ， 量变才会导致价变 。
如果连续三个月杭州二手房成交超过7000套 ， 说明房价在积累上涨的势能了 ， 起码已经企稳了 。
如果连5000套都破不了 ， 你跟我说房价马上就要涨？
事实上 ， 只要你买了房 ， 你的钱就会变成房子 。
当你的钱变成房子的时候 ， 你的钱就已经不是你的钱了 ， 你想要把房子再变成钱 ， 那么有可能你200万现金买的房子 ， 拿回来的时候 ， 只有180万 。
当然了 ， 也有可能是你200万买的房子 ， 再变成现金的时候 ， 就有300万了 。
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