【按揭|房地产游戏，你真的看懂了吗】
盖房子的人傻眼了 ， 原来房子竟然那么难卖？买房子的人也傻眼了 ， 原来按揭竟然那么难还？原本就不应该让小老百姓参与 。 普通人不吃不喝也要几十年才凑得够 。 消费和投资奢侈品自然是有钱人的游戏 。 但在不知不觉的20年间 ， 在银行的煽风点火之下 ， 普罗大众竟然忘记这个常识 ， 纷纷参与到这个游戏中去 。
由此 ， 房价越炒越高 ， 房子也越盖越多 。 直到有一天 ， 游戏突然中止了 ， 房子是超级奢侈品的残酷真相才再次浮现到人们的眼前 。 盖房子的人傻眼了 ， 原来房子竟然那么难卖 ， 乃至张家口有的售楼部卖出一套房都会造成轰动 。 买房子的人也傻眼了 ， 原来按揭竟然那么难还 ， 乃至燕郊有人开始一分钱不要 ， 直接送房子 。 只要对方接替自己继续还按揭就行 。
当然 ， 给游戏煽风点火的银行那边似乎还岁月静好 ， 但谁知道他们是不是在装傻呢？这个结果很令人意外吗？既然是超级奢侈品的投资炒作游戏 ， 高风险但不一定高回报 ， 原本就不应该让小老百姓参与 。 而在一个发展中国家 ， 生产贩卖超级奢侈品又怎么可能成为一个支柱产业呢？
其次 ， 从生产方式来看 ， 房子就是一种近乎刀耕火种的落后工业品 ， 生产成本居高不下 ， 没有生产线 ， 大部分工作都需要人力来完成 。 现场工作环境恶劣 ， 开发商打一枪换一个地方滚动开发 。 无法在一个项目上长期耕耘、积累、迭代 。 在人类工业已经进入到数字化和智能化阶段的时候 ， 这样落后的生产方式竟然还能大量存在 。 同样不得不接受的就是由此带来的低效率和高成本 。 地产行业的优等生万科毛利率也只有百分之二三十 ， 去年更是下降到了21% 。 虽然土地价格是房子成本高企的关键原因 ， 但开发过程的效益依然不可小觑 。 羊毛出在羊身上 ， 成本自然还得算到购房者身上去 。
但地产上可不愿意只赚白菜钱 ， 他们可以利用优势地位借钱生钱 ， 通过大量融资、大量拿地开发、扩大规模来赚大钱 。 购房者却没有这样的回旋空间 ， 需要硬碰硬地为落后的生产方式买单 。 最后 ， 从产品性质来看 ， 房子更多是一种为投资者设计的投资品 ， 而不是为消费者创造的优质消费品 ， 这是由当前国内的房地产开发模式决定的 。 按照土地招拍挂的机制 ， 开发商拿地很难也很贵 ， 而且需要付全款 ， 数亿甚至数十亿的资金放到了一块地皮上 ， 慢一个月的利息可能就高达几千万 。 你说开发商急不急？由此自然要快进快出 ， 把经营重心放到投融资上 ， 哪里还有多少心思和余力来认真做产品呢？土地招拍挂加速了房地产金融化的过程 ， 还不仅仅是抬高了低价交易费用 ， 抬高之后 ， 只有把房子变成投资品 ， 才能覆盖拿地的风险和成本 ， 也才能有利可图 。
我就亲眼看到了一个香港的开发商在广州番禺创造出了高性价比优质产品的奇迹 ， 通过超低价拿定之后 ， 滚动开发一二十年 ， 通过公司力量让一个荒山野岭变成了十多万广州白领的舒适居所 。 当然 ， 这样的故事只可能发生在土地招拍挂制度推出之前 ， 而从黄金开发商华夏幸福的身上 。 则可以看到一个相反的故事 ， 它也采用了类似的大城市远郊大盘开发的模式 ， 但竟然未能在体量实力远超广州的北京市场生存下来 ， 最终走到了破产边缘 。 除了经营实力不够之外 ， 很重要的一个原因就是拿地成本太高 ， 由此就一造出了一个跟地方捆绑、产业园连带地产开发的模式 。 这个不用解释就知道是玩投资的模式 ， 怎么可能为北京白领创造出高性价比并且移居可靠的房子来？
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